De woningmarkt gaat, nu deze compleet is vastgelopen, eindelijk onderdeel uitmaken van de verkiezingsstrijd. De roep uit de maatschappij om hervorming wordt steeds luider en eensgezinder, met als hoogtepunt ‘Wonen 4.0’. Ondertussen is achter de schermen jarenlang gewerkt aan een herziene Woningwet, die de taken van en het toezicht op de woningcorporaties afbakent. Vooral de strikte scheiding tussen sociale en commerciële huur valt slecht te rijmen met de voorgestelde huurverhoging uit Wonen 4.0 en lijkt daardoor op voorhand al achterhaald.

Wonen 4.0 
De woningmarkt is een hot topic. Er is al veel geschreven over wat er mis is met de woningmarkt en over het toenemend aantal partijen dat zich de afgelopen jaren uitgesproken heeft voor hervormingen (wetenschappers, banken, economen). Wonen 4.0 van Vereniging Eigen Huis, huurdersorganisatie De Nederlandse Woonbond, Aedes vereniging van woningcorporaties en de makelaarsorganisaties NVM is de laatste loot aan de stam en een duw in de goede richting. Het kan op breed draagvlak rekenen in de sector, maatschappij en politiek. Verschillende partijen in zowel de Eerste als Tweede Kamer hebben hun steun uitgesproken voor Wonen 4.0 en gepleit voor betrekking van het plan bij de formatie na de verkiezingen. Kortom: de vooravond van de verkiezingen is hét momentum om de jarenlange patstelling in de politiek over de woningmarkt te doorbreken.

Woonconsument
Eén van de belangrijkste onderdelen van Wonen 4.0 is het pleidooi voor een eigendomsneutraal woningmarktbeleid, zoals onlangs ook door Sjoerd Radstake omschreven. De overheidssubsidiëring van de koopsector via de hypotheekrenteaftrek en de sociale huursector via staatssteun en huurtoeslag hebben geleid tot een gapend gat tussen huur en koop, waarmee de overheid de woonconsument stuurt in haar keuzes.

Vooral de middeninkomens worden op dit moment min of meer gedwongen te kiezen voor een huis aan de onderkant van de koopmarkt, als ze het al kunnen betalen, bij gebrek aan huurwoningen in het middensegment. Het subsidiëren van stenen heeft in de koopsector een opdrijvend en in de huursector een drukkend effect gehad. Door juist de woonconsument zelf indien nodig te ondersteunen, ontstaat er een eigendomsneutraler beleid en kan de koop- en huursector naar elkaar toe groeien. Inkomenseffecten worden gecompenseerd met een woontoeslag, los van eigendom.

Tweede kamer, foto: Jeroen van Luin

Instituties
De woningmarkt is net als elke markt geen vrije markt, maar wordt mede wordt bepaald door actoren en instituties, vrij vertaald door spelers en spelregels. De overheid heeft zich sinds de Tweede Wereldoorlog ontwikkeld als de dominante actor op de woningmarkt. Wonen 4.0 bepleit in feite een minder grote overheidsbemoeienis met die woningmarkt, vooral in fiscale zin. Maar de overheid is als wetgever natuurlijk ook actor in het speelveld.

De trend van steeds korter wordende regeerperiodes leidt er mede toe dat wetgeving jaren op zich laat wachten. Zo ook de wetgeving ten aanzien van de corporatiesector. Sinds de verzelfstandiging van de woningcorporaties in 1994 is hun wettelijke positie enkel met bestuurlijke besluiten en algemene maatregelen van bestuur geregeld. Corporaties verbreedden hun taken, deden buitenproportionele investeringen en kochten dubieuze financiële producten.

Na tien jaar van discussie gaat dan nu de herziene Woningwet vrij geruisloos door de Tweede Kamer, om per 1 januari 2013 in te gaan. De Woningwet schrijft de taken van en het toezicht op de corporaties voor. Een nieuw op te richten autoriteit gaat financieel toezicht houden op de corporaties, de minister blijft volkshuisvestelijk toezicht houden. De corporaties moeten terug naar hun kerntaak en dat is betaalbare, kwalitatieve woningen bouwen voor de lagere inkomens. De Woningwet schept hiermee meer duidelijkheid over taken en toezicht en dat valt toe te juichen. Maar: de corporaties komen zo ook weer dichter bij de overheid te staan en, nog belangrijker, het paradigma van een via stenen gesubsidieerde sector blijft in stand. De wet strookt op bepaalde vlakken niet met noodzakelijke hervormingsplannen die nu breed worden gedragen.

Sturen op stenen
Naast hun kerntaak mogen corporaties in beperkte mate vrije sectorwoningen blijven ontwikkelen en beheren. Corporaties dienen hun activiteiten vanaf 1 januari 2013 gescheiden te hebben in een sociale en commerciële tak; de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en de niet-DAEB. De scheiding ligt bij de huurprijsgrens die nu op € 664,- ligt. Zo komt er helderheid over de taken waarvoor corporaties wel en geen staatssteun voor ontvangen. Die staatssteun bestaat uit mede door Rijk en gemeenten geborgde leningen, waarmee corporaties goedkoper kunnen lenen op de kapitaalmarkt.
De woningwet stuurt hiermee op de omvang van de woningvoorraad in de sociale en commerciële tak en daarmee dus ook op de stenen. Dit is in het licht van Wonen 4.0 doorgaan met sturen op eigendom met geldstromen.

Wonen 4.0 pleit ook voor het laten stijgen van de huren in de sociale huursector met 2% boven de inflatie. Hierdoor zal een steeds groter aandeel woningen boven de huurprijsgrens komen. Deze komen in de commerciële tak terecht, waar de corporatie dan geen geborgde leningen voor mag afsluiten. Een ander bezwaar voor de harde scheiding is het gegeven dat de huurprijs steeds minder relevant wordt ten opzichte van de totale woonlasten, gezien de stijgende energieprijzen. Kortom: met de scheiding van DAEB / niet-DAEB wordt de corporatiesector in een strakke jas gehesen die al snel niet meer past bij de hervormingen die Wonen 4.0 voorstaat.

Wanneer Wonen 4.0 serieus genomen gaat worden bij een formatie, moet de strikte scheiding tussen DAEB en niet-DAEB vaarwel gezegd worden. En als we het pleidooi van Wonen 4.0 voor eigendomsneutraal beleid letterlijk nemen, dient de Rijks- en gemeenteachtervang voor leningen van corporaties afgeschaft te worden. Dat gaat immers uit van een eigendomsneutraal beleid met een woontoeslag en geen subsidiëring van stenen.

—

Foto boven: Door corporatie Woonstad gerenoveerd Deliplein, Rotterdam, met huurwoningen, koopwoningen en ruimtes voor culinaire en culturele bedrijvigheid. Foto: Judith Lekkerkerker