Logo Ruimtevolk klein
artikelen

2 februari 2011 • RUIMTEVOLK

Van grootheidswaanzin naar hotelmanagement

Rudy Stroink: "Vastgoed en projectontwikkeling is een vak geweest voor luie mensen. Maar ook de jonge generatie stelt me nog steeds teleur."

Op 2 december 2010 trad Rudy Stroink, oprichter, grootaandeelhouder en C.O.A.C.H. van ontwikkelaar TCN, af als algemeen directeur. Sinds de oprichting in 1993 profileerde deze projectontwikkelaar zich als smaakmaker in de Nederlandse vastgoedmarkt. TCN stond bekend als tegendraads en creatief, om de productgerichte aanpak en haar roemruchte voorman Rudy Stroink vaak vergezeld door een ondeugende Jack Russel. Naar aanleiding van zijn afscheid bij TCN een interview met Stroink over zijn tijd bij TCN en het nieuwe ontwikkelen, dat opgepakt moet worden door een nieuwe generatie. Een generatie die anders denkt. En anders werkt.

Als Rudy Stroink over doortrapte projectontwikkelaars praat, zegt hij erbij “hoor wie het zegt”. Terugkijkend spaart hij zichzelf niet. “Ik heb fouten gemaakt. Ik ben verleid”. Maar praat hij over de toekomst dan hoor je de stelligheid en het idealisme waar hij de laatste jaren zo populair mee is geworden. En die populariteit wil hij gebruiken om bestuurlijke veranderingen te brengen in Nederland. “We staan aan de vooravond van een enorme verschuiving. Ik wil wel een katalysator in dat proces zijn.”

Als de wethouder jou belt of je Hoog Catharijne wil ontwikkelen, is het heel moeilijk om nee te zeggen.

We wilden dit interview beginnen bij zijn eerste stappen als architect, of als projectontwikkelaar, in de jaren ’80. Of bij zijn afscheid als CEO van TCN in december 2010. Maar nee, het interview en dus ook het verhaal over Rudy Stroink begint op 1 december 2007. Niet toevallig ook het startpunt van het boek dat hij aan het schrijven is. “Ik wilde schrijven over de toekomst van projectontwikkeling, aan de hand van ‘Rudy’s toolbox’, maar dat vond ik al snel te belerend. Nu zoom ik in op de afgelopen 3 jaar. Op 1 december 2007 werd ik gebeld. Een investeerder trok een bedrag van 60 miljoen euro terug. Ik baalde. Maar achteraf bezien was het geen idee voor TCN . Ik heb me in de loop der jaren laten verleiden projecten te doen die niet in onze visie pasten en meer geld zou dit alleen maar erger hebben gemaakt”. Stroink erkent dat de vastgoedwereld een geld gedreven wereld is, maar zegt dat geld nooit zijn grootste drijfveer was mee te gaan in dit soort projecten. “Je wordt verleid. Blinde ambitie.  Als – bij wijze van spreken – de wethouder van Utrecht jou belt of je Hoog Catharijne wil ontwikkelen, is het heel moeilijk om nee te zeggen.”

“If you built it, they will come”
Rudy haalt er een uitspraak bij uit een film uit 1989, Field of dreams. Toepasselijke titel. In de film speelt Kevin Kostner een boer in het plattelandse Iowa. Terwijl hij op een dag door zijn graanvelden loopt, hoort hij een stem fluisteren: If you built it, they will come, waarop hij een visioen heeft van een honkbalveld. Hij kapt zijn graan, legt een veld aan en op een goede avond komen (geesten van) beroemde honkballers op het veld oefenen. “Deze phantoomgedachte geldt eigenlijk ook voor de vastgoedwereld”, stelt Stroink. “Heel lang kon je bouwen wat je wilde, in de gedachte dat de gebruiker vanzelf wel kwam. Er is te weinig gekeken naar hoe groot de doelgroep en hun behoefte nu echt is”.

Amsterdam bouwt een Zuidas. Waar komen alle mensen vandaan die daar gaan wonen, werken en recreëren? Uit de binnenstad? Haarlem, Hilversum? Dan zadel je ze daar toch met een probleem op?

Stroink hekelt deze manier van denken. De demografische groeispurt in steden van de afgelopen anderhalve eeuw is tot een einde gekomen, concludeert Rudy. “Schaarste was een reden om te bouwen, maar er is geen schaarste meer. Nieuwigheid kan een aanleiding zijn, maar voor elk nieuw project laat je nu iets anders achter. Kijk naar de grote steden. Amsterdam bouwt een Zuidas. Waar komen alle mensen vandaan die daar gaan wonen, werken en recreëren? De tijd van groei is voorbij, dus je haalt mensen altijd ergens weg. Uit de binnenstad? Haarlem, Hilversum? Dan zadel je ze daar toch met een probleem op? Als overheid kan je niet op meerdere paarden wedden.”

Zuidas Amsterdam. If you built it, they will come? (foto: Doriann Kransberg (Stadsarchief Amsterdam)

Eigenaar van de stad
Een dag voor ons gesprek met Stroink, kwam vastgoedadviseur DTZ Zadelhof met het rapport ‘Van veel te veel’, dat groot nieuws werd. Van de huidige voorraad kantoorruimte van 47 miljoen m² staat 13,9% leeg. Bovendien wordt de behoefte aan kantoorruimte door flexwerken alleen nog maar minder. Er is een structurele mismatch tussen vraag en aanbod, zo was er te lezen. “Ze zijn er eindelijk achter”, aldus Stroink. “Maar hun aanbevelingen deel ik niet”. Waar DTZ duidelijk pleit voor overheidsingrijpen en bouwstops, wil Rudy juist niet dat de overheid nu ingrijpt. “De overheid heeft voor het grootste deel van het probleem gezorgd, met haar grootstedelijke projecten. En wij (de projectontwikkelaars) waren jarenlang de dealer van de publieke junkie. Het is juist nu dé tijd voor ontwikkelaars. Bouwstop is een fout idee. Er moet wel wat blijven gebeuren anders krabbelen we nooit uit de misère. Dat het fundamenteel anders moet, dat is een gegeven. Niet meer (nieuw)bouwen voor groei, maar voor verbetering van de kwaliteit:  herontwikkelen, herpositioneren.”

We maken uit Stroink’s woorden op, dat hij een nieuw rolverdeling tussen overheid en markt voorspelt. Om dit handen en voeten te geven, vragen we hem, waarom er eigenlijk nooit parkplannen (publieke ruimte) worden gerealiseerd door marktpartijen. “De overheid voelde zich voortdurend geroepen de maker van de stad te zijn. De overheid moet ophouden projectontwikkelaar te zijn en het belang van de stad inzien, want een park verhoogt de waarde van de stad. De waardevermeerderende invloed van een park zou je inzichtelijk moeten maken en terugrekenen op het omliggend vastgoed. Dan zie je dat het voor marktpartijen hartstikke interessant kan zijn. In mijn film ‘Koop een stad’ heb ik getoond dat particulieren prima eigenaar kunnen zijn van een stad. En met particulieren hebben we de bebouwing van vliegveld Soesterberg tegengehouden. Dat is en blijft nu groen en wordt zelfs beter. Al met al een enorme waardevermeerdering voor de huizen in de omgeving.”

Nieuwe vormen van projectontwikkeling. De Atoomclub in een voorheen grijs kantoorgebouw op industrieterrein Lage Weide.

Begrijpen van een stad
Dat Stroink de rolverdeling tussen markt en overheid graag anders ziet, is ons inmiddels duidelijk. We vragen door naar de rol van de overheid bij stadsontwikkeling in de komende decennia. “De overheid is als het Byzantijnse rijk. Het restant van het Romeinse rijk, die dachten dat ze de wereld overheersten, vol rituelen en grootheidswaanzin. In de komende decennia bepaalt de gemeenschap wat er ontwikkeld wordt, niet de ambtenaar noch de ontwikkelaar. Bovendien kunnen met veel minder regels, omdat er sprake is van een op informatie en transparantie gedreven samenleving.”

We vragen Stroink waarom hijzelf projectontwikkelaar is geworden. “Begin jaren tachtig richtte ik een ontwerpbureau op: Villa Nova. Ik werkte aan allerlei plannen en ontwerpen, maar had geen enkele invloed op het wel of niet uitvoeren ervan. Dagenlang zat ik achter de tekentafel. Maar het gros van wat je bedenkt en ontwerpt gaat niet door. Ik wilde het zelf doen. Hard werken, maar niet zinloos.”

Nieuwsgierig naar de toekomst van onze eigen professies, vragen we Stroink: welke mensen met welke mentaliteit heeft de ruimtelijke sector nodig?

“Vastgoed en projectontwikkeling is een vak geweest voor luie mensen. Het was te makkelijk geld verdienen. Maar ook de jonge generatie ontwikkelaars stelt me nog steeds wel teleur. Ook die hebben voor het vak gekozen om verkeerde redenen, namelijk de uitgangspunten van de ‘oude tijd”’, die zijn ook lui. De veranderde opgave vraagt om echte ondernemers. Misschien wel mensen uit andere disciplines: een ICT-er of hotelmanager. Een ICT-er is gewend in netwerken te denken en werken. Iedere ICT-er begrijpt een stukje van het systeem, maar ze hebben elkaar nodig om het geheel te overzien en de grotere problemen op te lossen. En een hotelmanager is gewend zijn zaak iedere dag weer met kleine aanpassingen sfeervol en aantrekkelijk te maken voor zijn gasten. Met kleine aanpassingen verbetert hij zijn product. ”

En architecten? Rudy vervolgt. “Architecten van nu zitten in een shock. Want het maakbaarheidsgeloof is failliet. Een Delftenaar (TU Delft) kijkt naar de wereld met de bedoeling deze te veranderen. Terwijl je de wereld eerst moet begrijpen. Een wereld die ophoudt met groeien, moet je veel meer kennen.”

En planologen? Ook planologen krijgen nog altijd te leren dat de wereld maakbaar is. Terwijl dit toch echt niet meer het geval is. “De nieuwe uitgangspunten worden: maakbare samenleving bestaat niet, de gemeenschap bepaalt en minder regels. Helaas veranderen de studies (nog) niet mee.”

Dat het fundamenteel anders moet beschouwt Rudy Stroink als een gegeven. Het nieuwe ontwikkelen is een kwestie van het begrijpen van de stad en er dan iets aan toevoegen. “Sommigen zeggen de laatste tijd juist steeds meer: ‘het wordt weer zoals het was’. Dat is niet goed. Denk maar gewoon ‘het wordt nooit meer zoals het was’.”

14 reacties op “Van grootheidswaanzin naar hotelmanagement”

  1. Hans staller schreef:

    Rudy is een verstandige man die door schade en schande heeft geleerd hoe de wereld en hijzelf in elkaar zit en zat. ik deel zijn inzichten, ondanks het feit dat ik zowel ambtenaar als stedenbouwkundige ben. N werkzaam als één van de strategen van zaanstad. we kunnen veel van Stroink leren, maar staan de nederlandse vastgoedwereld daar ook voor open?
    Ik ben ook wel geïnteresseerd in de opvattingen van Rudy Stroink over de vastgelopen woningmarkt.

  2. Charlotte Post schreef:

    Ik heb een jaar gewerkt voor TCN (2005) op de afdeling Concepts. Ik herken het beeld dat Rudy schetst (laten verleiden, projecten kiezen waar veel geld mee te verdienen valt) heel erg (ook een van de redenen waarom ik niet langer dan een jaar bij TCN heb gewerkt… Bewonderenswaardig vind ik dat Rudy wel met zijn billen bloot gaat (beter ten halve gekeerd zullen we maar zeggen). Grote vraag blijft wel: wat gaat hij nu doen? ‘We staan aan de vooravond van een enorme verschuiving in de bestuurlijke wereld’. Wat voor verschuiving? Minder overheid, meer markt? Meer ondernemerschap, minder junkengedrag? Meer risico nemen, minder lui achterover zitten? Ik ben het helemaal met hem eens dat de wereld nooit meer wordt en (zou moeten worden) zoals hij was. Maar waar zijn we dan op weg naar toe? Dit artikel vraagt om een vervolg!

  3. Wigger Verschoor schreef:

    Vlijmscherp! Bravo! De analyse dat het niet om de ‘tools’ gaat (soepelere regelgeving, fiscale prikkels, ‘beproefde’ constructies in een nieuw jasje) maar om een radicale mentaliteitsverandering tot in de vezels van ons denken – en vooral ons doen – lijkt mij de enige juiste. Startend bij het onderwijs, die nog steeds planologen en architecten aflevert die met de rug naar elkaar hun professie proberen uit te oefenen – om maar niet te spreken van de talrijke andere disciplines die hun waarde steeds meer bewijzen. Maar crisispraat blijft crisispraat als we nieuwe ‘blackboxes’ de lucht in blijven gooien. Waar blijven de cases die houvast geven bij het ontwerpen van De Nieuwe Praktijk, die ongehoorzaam en vernieuwend zoals het moet zijn breekt met de obsolete wetten van het spel?

  4. Niels de Vries Humel schreef:

    “Het nieuwe ontwikkelen is een kwestie van het begrijpen van de stad en er dan iets aan toevoegen.” Als dat de essentie is dan is de belangrijkste vraag misschien ook wel: hoe gaan we die stad dan beter begrijpen? Meer op lokaal niveau en binnen je eigen omgeving aan slag. Sterker vanuit je eigen beleving en via een sterke interactie met omgeving elementen toevoegen. Letterlijk met en tussen de gebruikers de plannen vormgeven. Een sterke aanpassing van het ontwerp-atelier. Niet meer als alwetende ‘professional’ van achter je bureau, maar via een open-source methode met iedereen die z’n bijdrage wil en kan leveren. Niet de makkelijkste weg op korte termijn, maar wel met het kwalitatief beste resultaat op lange termijn……en veel leuker!

  5. Hotze Hofstra schreef:

    Alle lof voor Stroink en zijn betoog om eindelijk eens te realiteit onder ogen te zien. Tegelijk denk ik dan: inmiddels vindt een grote groep vakgenoten dat het anders moet.
    Naast deze slag in bewustwording wordt het dus tijd om de daad bij het woord te voegen. Gewoon beginnen, klein, van onderop, met lef en een open mind. En uiteraard slaan al die termen als open source, slow urbanization en procesinversie de spijker op de spreekwoordelijke kop.
    Maar hoe nu verder? In mijn ogen is het aan de partijen in het gebied, ondernemers, particulieren, verenigingen, etc. die zich rond een gezamenlijk belang of opgave moeten organiseren en aan de slag gaan. Ik denk dat het makkelijker is dan het lijkt. We hebben immers niets te verliezen. De her en der geproefde aarzeling is zinloos. Wat schiet je op met: “Er zit wel wat in, maar ik ben nog niet helemaal overtuigd van deze aanpak”. Zoek elkaar op. Maak plannen. Pak kansen. Voer ze uit. Kleine stapjes, en dan weer verder. En, inderdaad, dat is erg leuk. 🙂

  6. Daniel Hake schreef:

    Weer een goede analyse van wat er mis is en hoe het verder moet. Inderdaad, de tijd van grootse plannen en het snelle geld zijn voorbij. Misschien niet voor altijd, maar wel voor de voorzienbare toekomst. De stad wordt niet meer vanachter het bureau van een stedenbouwkundige of projectontwikkelaar gepland, met bewoners en bedrijven als passieve consumenten. Opleidingen zullen hier zeker rekening mee moeten houden, maar gezien de geringe link van het onderwijzend personeel met de praktijk zie ik dat niet snel gebeuren.
    Wat de voorzienbare toekomst volgens mij nodig heeft is a) een visie van de (stadsregionale) overheid op de behoeften van de stad – sociaal, economisch en milieukundig – wat daarvoor nodig is aan investeringen en wie daaraan bijdraagt, en b) medewerking van de overheid aan initiatieven van bewoners, bedrijven en instellingen, die binnen die visie passen. Medewerking kan bestaan uit traditionele planologische medewerking, maar ook uit het organiseren en faciliteren van samenwerking tussen de belanghebbenden in een gebied op een ‘open source’ manier. Hierbij moeten de behoeften van de direct betrokkenen leidend zijn, niet abstract beleid en regelgeving.

  7. Bart Vlaanderen schreef:

    Stelligheid en idealisme staan altijd garant voor pakkende oneliners; soms prikkelend, andere keer verwarrend of ronduit komisch. De overheid is als het Byzantijnse Rijk, maar het wordt allemaal anders ……hoedt u …het volk neemt de macht over in de ontwikkelingswereld. Ik ben na het lezen van dit artikel meteen naar de Dam gerend om alvast die verdomde keitjes uit het plaveisel te wrikken. Kom maar op…..

  8. Hotze Hofstra schreef:

    @bart Is het gelukt met die keitjes? Even serieus: wat is je punt? Natuurlijk is Stroinks betoog met enige zwier geformuleerd, maar dat doet niks af aan de boodschap. Ben benieuwd met welke argumenten je die ontkracht of nuanceert. Met andere woorden: hoe dan wel?

  9. Tijl Dejonckheere schreef:

    De mythe dat de wereld niet maakbaar is, is tegenwoordig wijd verbreidt onder diverse vakgenoten in de ruimtelijke ordening en berust mijns inziens op een reactieve conservatieve denkfout. De wereld is nog net zo maakbaar als deze 30 jaar terug was. Ruimtelijke ordening is bij uitstek een discipline waar dit dagelijks nog wordt bewezen. Vergelijken we de woningbouw situatie in Nederland met hoe deze in het buitenland is georganiseerd dan blijkt eens te meer hoe groot de verschillen zijn, en hoe de “maakbaarheids” factor een rol speelt. De overheid heeft te samen met marktpartijen in Nederland, Nederland vormgegeven volgens economische principes, regels en idealen. In de wisselwerking tussen deze krachten wordt de “maakbaarheidsfactor” aan het zicht ontrokken, zonder dat deze werkelijk is opgeheven.

    Mensen zijn gauw geneigd te vergeten dat de verzorgingsstaat met al haar kwaliteiten en gebreken een “prachtig” voorbeeld is van hoe maakbaar onze samenleving tot op de dag van vandaag in feite is. Dat de wereld niet maakbaar is voor de “projectontwikkelaar”, “de overheid” of “de huizenbezitter” is een zege, de maakbaarheid zit hem in de wijze waarop deze partijen druk op elkaar uit oefenen. Als huizenkopers niet de woning vinden die ze zoeken, met de woningplattegrond waarbij ze zich prettige voelen dan is dat omdat ze de laatste jaren als één van de belanghebbende in het spel te weinig van zich hebben laten horen. De wereld nog net zo maakbaar als voorheen voor die personen die begrijpen hoe ze invloed moeten uitoefenen, collectieve actie, strategische samenwerking.

    Dit vergt enige sociale cohesie. Sociale cohesie die wordt ondermijnd door het succes van de “maakbare” samenleving en niet zo zeer door haar afwezigheid. Doordat bewoners en individuen steeds meer “onafhankelijkheid” hebben verkregen, en door regelgeving van de overheid in staat zijn gesteld “zelfstandig” te opereren (onderwijs, financiële onafhankelijkheid, regels t.a.v. minder validen) hebben ze elkaar minder nodig om basale doelen in het leven te bereiken. Door het verbrokkelen van deze primaire afhankelijkheid wordt het lastiger om collectieve doelen na te streven, bij de afwezigheid van een directe samenbindende noodzaak.

    Ik deel de mening met Stroink dat gedegen analyse van de stad en de samenhang tussen projecten op lokaal en nationaal niveau de laatste jaren bijzonder slecht uit de verf zijn gekomen. Dit vraagt mijns inziens juist om meer en betere overheidsbemoeienis i.p.v. minder.
    Juist op het terrein van de problematiek van leegstand in kantorenland en concurrerende woningbouwprojecten op lokaal niveau heeft zich de laatste jaren het probleem van een “afwezige” sturende overheid getoond. Deze stond toe dat lokale overheden met elkaar in concurrentie gingen binnen een relatief gesloten systeem van vraagaanbod, waardoor de poel overbevist kon raken. Terwijl de schaal waarop projecten werden uitgevoerd geen bijdrage leverde aan het beginsel van concurrentie (wel aan bouwfraude), omdat het veel kleinere projectontwikkelaars en aannemers uitsloot en ontaarde in een spel van de happy few. Dit heeft de machtspositie van de overheid jarenlang ondermijnd, omdat het partijen tegenover zich had die hen op alle fronten overschaduwde. De crisis biedt op dit punt een kans om de concurrentie in de bouwsector te vergroten door projecten kleinschaliger aan te pakken.

    Juist door het “vrij’ maken van de woningbouwsector door meerdere partijen aan de eettafel uit te nodigen en te werken met particulier opdrachtgeverschap neemt het belang van de coördinerende en belangenafwegende overheid toe, aangezien individuele wensen van burgers t.a.v. hun omgeving met elkaar in conflict komen. Daarnaast leidt individuele vrijheid vaak tot collectieve armoede, een inefficiënte uitbating van de economische potentie van gebieden door een focus op individuele baten en niet zo zeer collectieve baten. De analyse dat er een nieuw “format” voor de ruimtelijke ordening moet komen dat de energieën en ondernemerszin van burgers meer ruimte geeft deel ik. Dat het dogmatische antwoord minder regels en minder overheidsbemoeienis is betwijfel ik. Dit leidt ons mijns inziens af van de echte vraag die we moeten onderzoeken: slimmere regels, scherpere analyses van de economische en kwalitatief ruimtelijke potenties van gebieden.

  10. Judith Lekkerkerker schreef:

    Wederom een mooi pleidooi voor een andere praktijk. Net in lijn hiermee een boeiend boek gelezen waarvan de recensie binnenkort op deze site verschijnt ‘De Spontane Stad’ van Urhahn Urban Design. Er wordt veel aandacht besteed aan hoe professionals in de nieuwe werkelijkheid hun rol passend aan die werkelijkheid zouden kunnen invullen. En dat is goed. Ik denk alleen dat het ook tijd wordt om te kijken hoe dit nou daadwerkelijk in praktijk zou kunnen worden gebracht.

    Laten we realistisch zijn. Ontwikkelaars, corporaties en beleggers houden van de macht die ze hebben. Ontwikkelaars proberen nu misschien al wat meer vraaggestuurd te ontwikkelen, maar kleinschalig zal dit niet zo snel worden. Geld verdienen ze met ontwikkeling, niet met beheer. Beleggers stoppen hun geld liever in grote projecten dan in kleine snipperprojecten en vinden het fijn positie te hebben door grootschalig bezit. Corporaties fuseren nog steeds en voor wat betreft groot onderhoud, renovatie, sloop-nieuwbouw en nieuwe ontwikkeling opereren ze net als ontwikkelaars. Corporatiemedewerkers en ambtenaren zijn compleet participatie moe. Meer co-creatie met belanghebbenden als het gaat om hun leefomgeving? Liever niet! Trouwens, de budgetten zijn er ook niet voor.

    Weerzin, stroperigheid… Hoe kan die praktijk nou veranderen?

    Wie heeft de sleutel in handen? Wie maakt ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk?

    De politiek!

    Ik denk dat het tijd wordt dat een bestuurder met visie opstaat en ervoor zorgt dat zijn gemeente dé pionier wordt. Wie wil nou niet de Alexander de Grote van de ruimtelijke ontwikkeling worden?

    Helaas, Adri Duyvestein zal het niet zijn…

    P.S. Alexander de Grote bouwde zijn imperium niet op door meer regels te stellen

  11. Daniel Hake schreef:

    @ Judith Ik ben benieuwd wie in dit drama volgens jou de tegenstander van de nieuwe Alexander is. A. de grote bouwde zijn rijk door a) een visie op waar hij heen wilde (zonder exacte planning of einddoel), b) partijen om zich heen te verzamelen die zich in dat doel konden vinden, c) startkapitaal, en d) gebruik maken van de zwakte van de tegenstander.
    Overigens was Alexander zoals bekend een groot stichter van steden, waarbij hij de invulling aan lokale initiatiefnemers overliet…

  12. Erik Groenenboom schreef:

    Wat een reacties allemaal.
    @Charlotte. Rudy heeft een groot deel van de tijd gesproken over de bestuurlijke verandering, maar voor Ruimtevolk vonden we dit iets minder relevant. Bekend is jou wellicht dat hij het als zijn missie voor de komende tijd ziet om dit te bewerkstelligen. Een ander kiesstelsel bijvoorbeeld. Minder overheid, meer markt is inderdaad een van zijn boodschappen.
    Over hoe het in de wereld van projectontwikkeling moet, kan ik duidelijk zijn. Die opgave ligt niet bij Rudy, niet bij projectontwikkelaars ‘oude stijl’. Maar bij ons.
    @Wigger Bedankt voor de lofkreten en je trekt een goede conclusie. Ook ik ben als ‘planoloog’ met verkeerde principes opgeleid, maar met ondernemerschap en creativiteit poog ik een hoop goed te maken. Uiteindelijk hebben de eigenaren en ontwikkelaars de sleutel om de door jou bestempelde ‘Nieuwe Praktijk’ de standaard te laten worden. Gewoon doen. Zou mooi zijn als er meer cases op Ruimtevolk komen te staan.

  13. Jan Autsema schreef:

    Natuurlijk snijdt wat Stroink zegt hout. Hij signaleert al jaren ontwikkelingen die nog steeds aan een groot aantal marktpartijen en beroepsgroepen voorbij lijken te gaan, zoals grenzen aan de groei, een afnemende kantoren- en woningbehoefte en de grote waarde van voldoende groene ruimte in de stad. Alleen vind ik zijn uitspraken over de overheidsrol in dit interview merkwaardig dogmatisch. “Overheidsingrijpen en een bouwstop voor de kantorenmarkt, zoals DTZ Zadelhof in haar rapport over de kantorenmarkt voorstelt, zou volgens Stroink uit den boze zijn.” De ontwikkelaars gaan dat zelf wel oplossen, lijkt hij te suggereren. Maar op wat voor manier, als juist dezelfde marktpartijen verantwoordelijk zijn voor de bouw van maar liefst 7 miljoen vierkante meter leegstaande kantoorruimte… Je kunt toch moeilijk naar de overheid wijzen als veroorzaker van dit probleem; laat staan dat je kunt volhouden dat de “markt” het probleem wel oplost. De kantorenmarkt is een vervangingsmarkt waarin geen enkele financiële prikkel bestaat om “oude zooi”, zoals die bestaat in de vorm van verouderde kantoorruimte, op te ruimen. In veel gevallen wordt gemeenschapsgeld ingezet worden om een stadium van totale verpaupering van steden te voorkomen. Juist vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars hebben veel geld verdiend aan de bouw van nieuwe kantoren, maar hoefden nooit te betalen voor het opruimen van alle verouderde kantoren die dan vrijkwamen en het herinrichten van de dan vrijkomende ruimte (met groen? Blauw?). Misschien is de tijd rijp om tegelijk met het toekennen van een nieuwbouwplan ook de sloop van een verouderd kantoor te verrekenen of kan op een andere manier verevening plaatsvinden. Maar juist op dit moment lijkt het me – als overheid – belangrijk om eindelijk eens paal en perk te stellen aan overmatige plancapaciteit zowel in kantoren- als in woningbouw in veel gemeenten, verouderde en verloederde gebouwen te slopen (en groen of blauw te maken?) en voorrang te geven aan binnenstedelijk bouwen. Juist de overheid moet in staat worden geacht om – na afweging van alle individuele en bedrijfsbelangen – de noodzaak voor de gemeenschap te beoordelen en overcapaciteit te voorkomen. Dat heeft niets met grootheidswaanzin of doorgeslagen ambities te maken, maar gewoon met verstandig openbaar bestuur.

  14. Niels de Vries Humel schreef:

    Wat mij opvalt in bijna alle reacties is dat we uitgaan van de traditionele rollen, belangen en agenda’s van de betrokken partijen binnen een nieuw soort proces. Het lijkt alsof de rollen wel moeten wijzigen, maar is dit te verwachten als de basis, waarop elke deelnemer betrokken is in het proces, niet veranderd? Misschien moeten we wel naar de ontwikkelaar2.0. De grote vraag is uit welke hoek de daadwerkelijke veranderingen gaan komen. Mijn inziens uit de hoek van de ‘ondernemers’ die nieuwe kansen zien en die gaan pakken…..want die liggen er inmiddels wel! De overheid zou de ruimte moeten bieden en op een positieve manier de ‘ondernemers’ moeten belonen voor die initiatieven die ook op lange termijn het nodige opleveren…..ipv het negatief belasten/beboeten als je dat niet doet.
    De ‘ondernemers’ hebben de duidelijke taak om zich te hergroeperen en te gaan werken volgens nieuwe businessmodellen die het achterhaalde vastgoedproces weer vlot trekken. Een mooi voorbeeld is de Urbanisator in het artikel ‘Een onafhankelijke aanjager voor binnenstedelijke transformatie’….

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *