Logo Ruimtevolk klein

Morgen gaan we open

RUIMTEVOLK auteurs delen inzichten over organische gebiedsontwikkeling

Een groep auteurs en opiniemakers van RUIMTEVOLK bezocht het Hakagebouw in Rotterdam voor een inspirerende avond over pionieren, experimenteren en organische gebiedsontwikkeling met de voeten in de klei. In de stroom aan verhalen over ‘nieuwe vormen’ van gebiedsontwikkeling is het tijd om een nuchter en praktisch geluid te laten horen.

Het decor deze avond is een robuust Rotterdams gebouw aan een winderige, ruige laan die uitkijkt over de Vierhavens. Het Hakagebouw werd in 1932 gebouwd als hoofdkantoor van de coöperatieve groothandelsvereniging HaKa. Na jaren van leegstand kocht woningcorporatie Vestia het pand met het oog op de gebiedsontwikkeling Stadshavens. De gemeente Rotterdam heeft onlangs een ouderwets masterplan voor Stadshavens gepresenteerd en een dito convenant ondertekend met projectontwikkelaars.

‘Langzaam-aan-ontwikkelaar’ Ben ten Hove van Urban Breezz trekt zich weinig van deze plannen aan, vertelt hij ons. Urban Breezz exploiteert het pand van Vestia en is verantwoordelijk voor de conceptontwikkeling van het pand. Het organiseert regelmatig een ‘ondernemerstafel’ met bedrijven uit de buurt om eigen plannen te maken voor het gebied. Het HaKagebouw is dan ook de uitvalsbasis van het bureau met drie werknemers zonder vaste werkplek. “We hebben geen masterplan, maar een ‘plan master’, en dat ben ik”, vertelt Ten Hove. “Voor dit soort opgaven geloven we in kleine, slagvaardige organisaties. We hebben met elkaar een doel voor ogen, maar schuiven wekelijks naar links of rechts als reactie op externe omstandigheden of lokale invloeden. Toch zijn we gelijk begonnen. Het motto is: Morgen gaan we open!”

Tijdens de rondgang door het inspirerende gebouw komt de discussie over gebiedsontwikkeling als vanzelf volop op gang. Vanaf het dak kijken we uit over de Rotterdamse Stadshavens. Niemand van de aanwezigen gelooft erin dat een beperkt aantal partijen zo’n enorm gebied in een keer kan ontwikkelen. Het belang van een gemeenschappelijke strategie wordt onderstreept. Juist in een organisch model met veel kleinere organisaties, initiatieven en projecten is het noodzakelijk een bredere blik te houden. Bovendien maakt gebiedsontwikkeling bepaalde investeringen commercieel haalbaar door waardevermeerdering en/of compensatie van de ene vastgoedontwikkeling met de andere. Met dien verstande dat de aanwezigen zich serieus afvragen of de tijd dat vastgoed in waarde stijgt niet voorbij is.

Boventoon
Het concept van het Hakagebouw is een levend laboratorium voor bedrijven op het gebied van water en energie. Geen bedrijfsverzamelgebouw, maar een creative community. Ten Hove: “Er  ontstaat hier een hechte groep van pioniers. De grotere pioniers zorgen voor toegang tot markten en kennis. De kleinere deelnemers brengen onbevangenheid, frisse energie en nieuwe ideeën in.” Binnen dit organische groeimodel wordt het complex van 12.000 vierkante meter gefaseerd herontwikkeld. Per laag wordt een andere architect gevraagd om een interieur te ontwerpen. De begane grond is nu ingericht en verhuurd, dus wordt de komende maanden de eerste verdieping opgeknapt.

Het concept vertaalt zich niet alleen naar technische maar ook naar sociale duurzaamheid. Zo werkt Urban Breezz voor de inrichting en de dienstverlening in HaKa samen met een team van het re-integratieproject ‘De Werk en Leerfabriek‘. Mensen ‘met een afstand tot de arbeidsmarkt’ kunnen zo onder professionele begeleiding weer enthousiast aan de slag. Ook grijpen ze graag terug naar de socialistische idealen die de boventoon voerden bij de oprichting van de HaKafabriek in de jaren dertig van de vorige eeuw. Primair doel was arbeiders betaalbare levensmiddelen te bieden, zoals Haka Koffie, Haka Zeep en Haka Erwten. Ten Hove laat zich duidelijk inspireren door de authenticiteit van het gebouw en haar vorige gebruikers: “We willen het oude verhaal doorvertellen en nieuw leven inblazen.”

foto: Maaike Schravesande

Herontwikkeling
Na de rondleiding door het gebouw gaat de discussie over geld, tijd en de rolverdeling bij organische ontwikkeling. Een openbaring voor de groep is herontwikkelen vanuit exploitatie, zoals dat in het HaKa gebouw wordt toegepast. Niet in een keer 12.000 vierkante meter bedenken, opknappen en in de markt zetten. Maar een visie voor de lange termijn ontwikkelen en pas weer iets opknappen als de exploitatie het toelaat.

Al snel wordt duidelijk dat een groep pioniers staat te trappelen om deze organische ontwikkeling in de praktijk te brengen en daarbij ‘gebiedseigen’ partijen te betrekken. Een ontwikkeling moet immers  vooral aanhaken bij de omgeving. Net als in het Hakagebouw zou je de gebiedseigen partijen moeten inventariseren en onderzoeken wat hun bijdrage in de gebiedsontwikkeling kan zijn.

Zo moet in het Hakagebouw een huurder ook deelnemer in het concept zijn, aldus Ten Hove. Architect Ebami Tom, pionier van het eerste uur en ook deze avond aanwezig, is hier een schoolvoorbeeld van. Een aantal jaren geleden voerde hij in het kader van een afstudeerproject onderzoek uit over het gebied. Toen hij kantoorruimte zocht in Rotterdam belde hij Vestia. De corporatie stond wel open voor een kleine creatieve huurder. In het begin was het soms wel afzien: “In de winter werkten we bij temperaturen onder het vriespunt een aantal maanden met jassen aan en mutsen op, omdat er door de verbouwing geen verwarming was.”

Ebami heeft zijn steentje bijgedragen door het gebouw in zijn eigen netwerk aan te bevelen. We vragen ons af waarom creatieve gebruikers nu nog moeten betalen voor dit soort ‘opstartgebruik’ of zwischennutzung. Ook creatieven zijn een keer schaars, de waardevermeerdering en imagoverbetering door opstartgebruik is geld waard. Worden creatieve huurders straks betaald voor hun invulling van een gebouw?

Uitzondering
In de praktijk zijn initiatieven als het HaKagebouw nog steeds eerder uitzondering dan regel. De aanwezigen wijten dit onder andere aan te hoge grondprijzen, kantoorkolossen die op verkeerde plekken gebouwd worde omdat overheden hun grondexploitaties sluitend moeten krijgen. Veel aanwezigen zien soelaas in de crisis: de overheid wordt minder dominant, corporaties trekken zich terug en particuliere initiatieven worden hopelijk minder vertroeteld. Iedereen is het erover eens dat overheidsbemoeienis flink moet worden teruggeschroefd. De overheid moet een facilitator’ zijn. Maar zover is het nog lang niet

De anekdotes uit de praktijk spreken boekdelen. Zo vertelt Saskia Beer over de herontwikkeling van het Teleport-terrein in Amsterdam, waar de overheid uitnodigde voor tijdelijke invulling voor een periode van twee jaar. Maar de gemeente waarschuwde meteen dat het misschien niet doorging als er een rijke projectontwikkelaar voorbij zou komen. In diezelfde categorie volgt een anekdote van Jurgen Hoogendoorn over een andere gebied waarbij de ‘tijdelijke’ invulling van de burgemeester door het hele ambtelijk apparaat moest: “Zo wordt tijdelijkheid dus een procesopgave met zes fases.”

Aan het eind van de avond steekt iedereen de hand in eigen boezem. Wat kunnen we zelf doen? Daar zit (een deel) van het antwoord in: zelf initiatieven nemen, slimme allianties smeden en massa creëren om een ontwikkeling van de grond te krijgen. Dus ongeïnspireerde zappers van Nederland: kom van de bank af en zaai je eigen buurtpark, timmer je eigen huis en beleg in je eigen zaak. Kortom: ‘Morgen gaan we open!’

Foto boven: Zicht op de Stadshaven vanuit Hakagebouw (foto: Maaike Schravesande)

Maaike Schravesande

Adviseur bij Urbannerdam

Maaike Schravesande werkt als adviseur bij Urbannerdam, vooral aan herontwikkeling- en particulier opdrachtgeverschap projecten. Ze heeft daarvoor o.a. gewerkt bij projectontwikkelaar TCN en Stadshavens Rotterdam.

http://maaikeindestad.blogspot.com/
  • Willem-jan

    Wat heerlijk weer een verhaal te lezen over organische ontwikkeling. Graag meer daarvan! En ben benieuwd naar een strategie of verkoopverhaal dat dit concept bij zowel rechts als met name ook links ingang doet vinden. De decentraliatie r.o. volgens de structuurvisie gaat nl. zware kritiek tegemoet, gezien de eerste kritiek van milieuorganisaties. Daar denken ze nog steeds dat alleen een nog sterkere overheid tot duurzaamheid leidt, terwijl het tegendeel waar is. Hoe krijgen we dit uitgelegd?

  • Bas van Horn

    Beste Willem-Jan,
    Duurzaamheid met minder overheid. Een boeiende stelling, maar kun je hem ook onderbouwen, heb je concrete praktijkvoorbeelden? Ik ben er vanuit het rijks programma Vereenvoudiging Omgevingsrecht erg benieuwd naar.

  • Inspirerend verhaal. Op het niveau van een gebouw slimme manier van denken die ook werkt. Op grotere schaal kan ook maar is misschien wat ingewikkelder.

    Leegstand/verval op een hogere verdieping is niet storend, leegstand of verval in het horizontale vlak is in nederlandse cultuur wat moeilijker te accepteren – maar is onvermijdelijk. Tijdelijke invulling is ook een Hollandse neiging om alles te bestemmen en een functionele invulling te geven. Ook dat kan niet altijd en overal.

    Gedeelde visie voor de lange termijn is van belang als kader voor organische groei. Dan moeten we wel oppassen om voor gebieden een realistische visie te hebben en niet voor elk gebied te dromen alsof het op lange termijn ‘the place to be’ is.

    Alhoewel, wat gebeurt er als we ook eens geen visie maken en gewoon maar dingen laten gebeuren binnen de grenzen van de wet? De werkelijkheid verzin je niet. Lijkt me wel een interessant experiment, organischer kan niet.

  • jeroen niemans

    Ben net als Martijn erg benieuwd of en hoe we de lessen die we nu opdoen rondom panden, bijvoorbeeld ook de discussie rondom leegstand kantoren, kunnen vertalen naar gebieden. En de verdere uitkomst van de discussie over tijdelijkheid. Las laatst de oproep ‘tijdelijk moet van 5 naar 10 jaar’, naast een filosofisch hoogstandje wel een doordenker, hoe lang is tijdelijk. En maakt dat uberhaupt wat uit? Kan tijdelijk ook tot de eeuwigheid duren? En dank voor de uitsmijter ‘de waarheid verzin je niet.’ Daar kan ik het weekend mee in!

  • Durbanist

    Interessante case! De fundamentele vraag blijft echter overeind. Hoe ga je om met een structureel gewijzigde vraagbehoefte aan werkruimte? De bovengenoemde aanpak lijkt me geschikt als aanjager van een waterbed effect om een aantal iconische architectonische hoogstandjes in kantoorpark Nederland te behouden voor de toekomst, maar wat doe je met de naoorlogse zielloze overgrote rest? Gebouwen die zich niet kunnen beroepen op een sterk verhaal, maar die vanuit het ‘vrije marktdenken’ op een zo efficiënt mogelijke manier voldeden aan een vergankelijke vraag?

    De Ruimtevolkiaanse mantra van minder overheidsbemoeienis en meer initiatief en speelruimte voor marktpartijen biedt geen oplossing voor macro-economische tendensen. Ja bottom up initiatieven en gebiedsgerichte samenwerkingsconstructies tussen belanghebbenden zijn een fundamenteel onderdeel van de oplossing, maar de overheid als facilitator? De meest effectieve rol van de overheid is mijns inziens nog altijd die van mediator en scheidsrechter! Al was het maar omdat het grondgebied meer is dan de selectieve belangen en toekomstdromen van een handjevol eigenaren werkend binnen een systeem van structureel geïnterneerd markt falen. Gegeven de wildgroei aan bedrijventerreinen en kantoorparken in Nederland ligt het grootse probleem bij de ‘coördinatie op macroniveau’. Wie anders dan de nog uit te vinden overheid 2.0 zou deze coördinerende rol in de toekomst moeten spelen?

  • Ljubinka Vukanic

    De Amerikaanse “kennis&inspiratie – komeet”, schrijver, trandwather & lecturer Jeremy Rifkin vloog ook bij Rotterdam Global Summith 2009 langs en zijn kernworden waren deze keer:
    – bottom up
    – samenwerking
    – empathy

    In de bovengenoemde ontwikkeling, een van vele vergelijkbare (elk op een ander schaalniveau en met een andere doelgroep) is dat “bottom up” en “samenwerking”al duidleijk te zien.
    Wie weet komt “empathie”, welk in zij visie de (post-oil) wereld kan redden op voorgrond, na decenia van louter efficient produceren snel geld (moeten) genereren als voornaamste teken van succes. En hopelijk gebeurt dat omdat men graag ook andere waardes wil produceren en niet omdat alle geld door de grillige economische ontwikkelingen weg is.

  • C_vermeeren

    zie aankomend deeltijd examenklas van interieur in Den-Haag 2012-2013. We hebben een pand in een organische ontwikkelingsgebied de Binckhorst. Zeker de moeite waard om volgend jaar te komen kijken wat wij ervan hebben gemaakt!