Logo Ruimtevolk klein

blogs

16 mei 2013 • Paula Kemp

Steeds meer juridische ruimte voor transformatie vastgoed

De wet- en regelgeving biedt meer ruimte en flexibiliteit voor ruimtelijke herontwikkeling dan vaak wordt gedacht.

Het is een bekend geluid: bestaande wet- en regelgeving staat de gewenste transformatie van leegstand vastgoed regelmatig in de weg. Wat hierbij echter veelal onbelicht blijft, is dat de laatste jaren wetgeving is ontwikkeld die dit probleem aanpakt.

In de praktijk worden gemeentelijke regels vaak ervaren als stroperig en complex. Deze onnodige rem op de transformatie van leegstaand vastgoed is door de wetgever onderkend wat onder andere heeft geleid tot de invoering van de Crisis- en herstelwet.

Crisis- en herstelwet
Het doel van de Crisis- en herstelwet is om de belemmeringen die zorgen voor stagnatie in besluitvorming rondom ruimtelijke projecten op te heffen. De Crisis- en herstelwet past in het streven naar vereenvoudiging van het omgevingsrecht. Het is de bedoeling dat de Crisis- en herstelwet (aangevuld met enkele specifieke verbeteringen van het omgevingsrecht) geldig blijft tot het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet. Uiteindelijk zal de Crisis- en herstelwet opgaan in de Omgevingswet.

Daarnaast wordt aan de Crisis- en herstelwet een nieuwe categorie toegevoegd, waarmee er meer ruimte komt voor transformatie van kantoren en industriële gebouwen naar woningen. Verder zal in het kader van de ontwikkeling van de Omgevingswet onder de werking van Crisis- en herstelwet worden geëxperimenteerd met het instrument uitnodigingsplanologie. In zes gemeenten worden de komende jaren experimenten uitgevoerd met flexibele bestemmingsplannen. De evaluatie van het experiment flexibele bestemmingsplannen gaat eind 2014 plaatsvinden.

Bouwbesluit
De Crisis- en herstelwet is slechts een onderdeel van het pakket aan regelgeving, die transformatie van leegstaand vastgoed makkelijker maakt. Bij transformatie van leegstaand vastgoed speelt namelijk ook de bouwregelgeving een rol. Deze regelgeving was tot de invoering van het Bouwbesluit 2012 verdeeld over een groot aantal voorschriften waardoor het lastig en dus ook kostbaar was om een initiatief voor transformatie van een leegstaand vastgoed om te zetten in een concreet project. Deze belemmering is bij de invoering van het Bouwbesluit 2012 grotendeels opgeheven. Het Bouwbesluit 2012 heeft daarnaast een einde gemaakt aan de rechtsonzekerheid bij het bepalen van het vereiste kwaliteitsniveau voor het te transformeren vastgoed. Voorheen golden bij verbouw altijd de nieuwbouweisen en kon het bevoegd gezag besluiten dat hiervan mocht worden afgeweken. Nu kan een initiatiefnemer aan de hand van de verbouwvoorschriften zelf bepalen aan welke regels moet worden voldaan. Deze regels schrijven bij transformatie van een leegstaand vastgoed in de meeste gevallen een lager niveau voor wat een positief effect heeft op omvang van de investering.

Geplande transformatie van een kantoorpand in Amsterdam van Clever Real Estate

Geplande transformatie van een kantoorpand in Amsterdam van Clever Real Estate

Leegstandswet
De wetgever heeft ingezien, dat voor het bevorderen van tijdelijke transformatie van leegstaand vastgoed het niet voldoende is om wetgeving te vereenvoudigen en besluitvorming te versnellen. Het moet ook mogelijk zijn om woonruimte in leegstaande kantoren ziekenhuizen, verpleeghuizen, hotels en scholen tijdelijk te verhuren zonder direct verstrikt te raken in de huurbeschermingsbepalingen. Bij de invoering van de Leegstandwet is het mogelijk gemaakt om in deze gebouwen woonruimte te verhuren voor een periode van vijf jaar met uitsluiting van de huurbeschermingsbepalingen. De periode van vijf jaar bleek te kort om de kosten voor tijdelijke transformatie terug te verdienen. Om deze belemmering weg te nemen heeft de Tweede Kamer recentelijk ingestemd met verlenging van de maximale periode voor verhuur van woonruimte in leegstaande kantoren en niet-woongebouwen van vijf jaar naar tien jaar. Bovendien wordt bij tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan de vergunning in één keer voor de hele duur van de vergunning verleend. Naar verwachting zullen deze wijzigingen per 1 juli 2013 in werking treden.

Kortom, bij ruimtelijke transformaties is het raadzaam dat partijen en belanghebbenden zich goed verdiepen in de nieuwe wet- en regelgeving. Het zou een gemiste kans zijn wanneer de geboden juridische ruimte en flexibiliteit onvoldoende wordt gebruikt bij de herontwikkeling en transformatie van vastgoed.

Paula Kemp

Advocaat

Paula Kemp is werkzaam bij het advocatenkantoor BANNING N.V. Het accent van haar werkzaamheden ligt op het terrein van erfpacht en eigendomsverhoudingen, bouwrecht en het inzetten van juridische instrumenten bij herontwikkeling van leegstaand vastgoed. Verder is Paula werkzaam voor het Wetenschappelijk Bureau van BANNING N.V. en is ze vaste auteur bij Jurisprudentie in Nederland (JIN) en bij Rechtspraak Vastgoedrecht (RVR). Paula geeft daarnaast regelmatig seminars, inhouse workshops en masterclasses.

http://www.banning.nl/
  • bezorgde burger

    Hoe zit dit bij de leegstand van winkel !

    • Paula Kemp

      Beste bezorgde burger,

      Leegstand van winkels is inderdaad een groot probleem en verdient aandacht. Het PBL heeft recentelijk berekend dat op dit moment de leegstand van winkels 8% bedraagt.

      De leegtstand in de winkelstraten speelt echter bij randstedelijke gemeenten en gemeenten in de periferie een andere rol. In het geval je meer wilt weten over deze problematiek en eventuele toepassing van de juridische tools, nodig ik je graag uit om contact op te nemen met mij (zie voor mijn contactgegevens de informatie die is opgenomen onder het kopje bloggers).

      Met vriendelijke groet,
      Paula Kemp

  • bezorgde burger

    Hoe zit dit bij de leegstand van winkel !

    • Paula Kemp

      Beste bezorgde burger,

      Leegstand van winkels is inderdaad een groot probleem en verdient aandacht. Het PBL heeft recentelijk berekend dat op dit moment de leegstand van winkels 8% bedraagt.

      De leegtstand in de winkelstraten speelt echter bij randstedelijke gemeenten en gemeenten in de periferie een andere rol. In het geval je meer wilt weten over deze problematiek en eventuele toepassing van de juridische tools, nodig ik je graag uit om contact op te nemen met mij (zie voor mijn contactgegevens de informatie die is opgenomen onder het kopje bloggers).

      Met vriendelijke groet,
      Paula Kemp

  • Erik

    De instrumenten zijn goed, maar zijn ze niet te laat. Waar moet het programma voor al die leegstand vandaan komen. Veel gemeenten hebben hun woningbouwprogramming bijgesteld naar beneden en nog steeds veel moeite om locaties gevuld te krijgen.
    Is de discusssie over de instrumenten niet een hele theoretische aan het worden en zou de vraag niet moeten gaan over waar programma vandaan moet komen?

    • Het is nooit te laat om de instrumenten te gaan benutten, nu de aandacht verschuift naar transformatie van gebouwen en gebieden kan (en moet) er ook op grote schaal getransformeerd worden. Dat doen bijvoorbeeld de leden van het H-team (herbestemmingsteam) voortvarend. Door maatregelen als het oprekken van tijdelijke bewoning van 5 naar 10 jaar, kan de markt zich langzaam gaan openen voor goede en kleinschalige initiatieven voor transformatie. Niet iedereen is meer op zoek naar een woning in Vinex-wijken of wil een kantoorruimte aan de snelweg. Ook lelijke of verouderde kantoren hebben een toekomst, mits ze op goede locaties staan – in/nabij de stad of naast een knooppunt.

  • Raymond

    Erik; de woningmarkt zit nu “op slot”, maar de latente vraag is er zeker. Ook in de komende jaren zal het aantal huishoudens nog verder doorgroeien (zie CBS). Zodra “de sleutel” gevonden is, kan de vraag losbarsten. Om het overgrote deel van de kantorenleegstand te vullen is er maar een fractie van nodig van de vraag naar woningen van voor de crisis. Transformaties zijn dan ook in grote hoeveelheden mogelijk. Wet en regelgeving staat/stond transformaties vaak in de weg. Het verminderen van deze blokkade kan, op termijn, dan ook alleen maar positief zijn.

  • Lodewijk Bedaux

    20 jaar geleden liep ik bij het ministerie van VROM binnen of de wet- en regelgeving gecombineerd kon worden voor verschillende gebruiksfuncties, zodat nieuwbouwpanden op termijn eenvoudig getransformeerd kunnen worden. Misschien dat men er nu klaar voor is.

  • Hans Olsthoorn

    Het bestemmingsplan kan evenwel als een strak korset om een te herontwikkelen gebied zitten. Voor landgoed Duin en Bosch (gemeente Castricum) is daarom gekozen voor een globaal bestemmingsplan met directe bouwtitel. Voor bestaand vastgoed geldt ook een brede invulling van toekomstige functies (#zorgterrein).

  • Bram Klouwen

    Dit artikel bevestigt eens te meer dat vaak niet de juridische (on)mogelijkheden de beperking zijn, maar de wil of durf om wetten toe te passen. Voor de provincie Groningen en het ministerie van BZK deden wij in 2011 onderzoek naar regelknelpunten rond bevolkingskrimp. Conclusie:het aantal knelpunten valt mee, maar de bestuurlijke ruimte / moed om wetten toe te passen werkt vaak belemmerend. Deze conclusie is echter niet wat men wil horen: zeker niet bij lobby’s voor aan de ene zijde van het spectrum deregulering of voor aan de andere zijde van het spectrum het krijgen van extra (juridische) machtsmiddelen.

  • Frank Spoek / S2 architecten

    Zeer helder artikel, waarvoor dank. Helaas is het herontwikkelen van leegstaand vastgoed geen ontwerpprobleem en, zoals we nu lezen, ook steeds minder een juridisch probleem, maar vooral een financieel probleem. De kloof tussen de -inmiddels irreele- boekwaarde van een kantoorgebouw en de mogelijke opbrengsten daarvan bij een woonfunctie blijkt vaak onoverbrugbaar.

  • Henk Jense

    Ik heb vanmiddag deze reactie op LinkedIn geplaatst. Maar hij past ook heel goed bij de discussie hier.
    Wat me opvalt aan deze discussie is dat de oplossing wordt gezocht bij
    de overheid. Heel even worden de eigenaren van het leegstaande vastgoed
    genoemd. Mijn ervaring leert inmiddels dat hier de grootste hobbel zit.
    Ondanks de leegstand zit er zoveel boekwaarde op dat afwaarderen en
    transformeren voor veel eigenaren gelijk staat aan faillissement. Winst
    nemen is de afgelopen jaren flink gedaan en de waarde is alleen maar
    verder opgeblazen. Verlies nemen is moeilijk en ja hoor hier komt de
    overheid om de hoek, die moet dat dan maar opvangen. De overheid als
    ‘gekke Gerritje’ en het gebeurd kijk maar naar het voorkomen van het
    faillissement van SNS/Reaal, ja hoor wij betalen het allemaal !!

    Kortom en gelukkig roepen inmiddels vele deskundigen dat met mij zal de
    overheid zich er vooral niet mee moeten bemoeien. De vastgoedsector zal
    eerst zijn verlies moeten nemen en haar ‘bezit’ voor normale waarden in
    de aanbieding moeten zetten. En dan valt er een uitstekend rendement te
    halen uit panden met geheel andere invulling dan nu, maar niet de
    opgeblazen top-winsten waar wij nu met ze allen voor moeten betalen.

    Mede initiatiefnemer van De Groenfabriek Duurzame Tuinbouw in en op leegstaand vastgoed.

    NB. Leegstand van winkels heeft natuurlijk ook heel veel met de m2 prijs te maken. Het is voor veel winkels met minder omzet als gevolg van allerlei nieuwe ontwikkelingen (thuis achter de PC) maar ook door dalende koopkracht steeds moeilijker de ‘hoofdprijs’ op te brengen. En ook hier geld dat door het spel van prijsopdrijving er eerst klappen moeten vallen voor er weer ‘normale’prijzen mogelijk zijn.

  • Jan Pieter Koppert

    Wet- en regelgeving zijn niet het probleem. Wel de toepassing hiervan door gemeenten. Ofwel gemeenten timmeren bestemmingsplannen dicht, laten geen ruimte voor flexibiliteit, zijn bang voor het onbekend en spelen op zeker. Ofwel gemeenten hebben een “positieve grondhouding”, opteren voor optimale flexibiliteit en juichen elk initiatief toe met als gevolg dat er overcapaciteit ontstaat, te veel (planologisch) aanbod en te weinig druk op de markt. Gemeenten zouden mijns inziens de regierol op zich moeten nemen en als vastgoedregisseur een visie moeten hebben op wat waar wel en wat waar niet kan. Met een duidelijke visie (vertaald naar bijvoorbeeld een bestemmingsplan) kunnen leegstand en transformatie (tot op zekere hoogte) worden gestuurd.

  • Billy Bob thorton

    Vreselijk om te zien hoe winkelcentra zoals de v&d geen stuiver meer waard is en leegstaat.