Logo Ruimtevolk klein
artikelen

26 augustus 2013 • Marinus Biemans

Blinde vlek leegstandsdiscussie: vrijkomende agrarische bebouwing

Aantal leegstaande gebouwen op het platteland neemt toe. Het is hoog tijd ook deze ontwikkeling mee te nemen in de brede leegstandsdiscussie.

Leegstand van bedrijventerreinen, kantoren en winkels staat hoog op de agenda bij wetenschappers, de overheid, ondernemers en inwoners. Eén vorm van leegstand die nog niet zo scherp in beeld is, is de leegstand van agrarische bebouwing. Leegstand op het platteland is nog een blinde vlek. Marinus Biemans wil de leegstandsdiscussie verbreden en neemt ons mee aan de hand van de ontwikkelingen in de gemeente Deurne.

De afgelopen jaren is veel belangstelling ontstaan voor de toenemende leegstand in verschillende soorten vastgoed. In 2008 zette de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen onder leiding van Noordanus met het rapport ‘Kansen voor kwaliteit’ de problematiek van verouderde bedrijventerreinen en de bijbehorende leegstand op de kaart. Dit was in een tijd dat de omvang van de crisis nog verre van bekend was. Niet veel later kwam ook de leegstand in de kantorenmarkt in beeld. ‘Het nieuwe werken’, met meer tele- en flexwerkers, een gebrekkige afstemming tussen vraag en aanbod en de bekende varkenscyclus dragen bij aan de leegstand (Rijksoverheid, 2010). Voordat iedereen goed en wel ingelicht was over de leegstaande kantoren stond er weer een nieuwe vastgoedmarkt op die te kampen heeft met leegstand; de detailhandel. Het lage consumentenvertrouwen, de groei van de webwinkels en het regionaal of lokaal gebonden overaanbod zijn voorname redenen voor deze leegstand (Platform31, 2012).

Leegstaand agrarisch vastgoed
Met dit schrijven wil ik aandacht vragen voor een andere vorm van leegstand, namelijk leegstand van agrarische bebouwing. Dit noemen we ook wel de vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Waar er op nationaal, provinciaal, regionaal en lokaal niveau veel aandacht is voor de leegstand in meerdere vastgoedmarkten lijkt dit voor de VAB tegen te vallen. Lokaal zie je dat verschillende gemeenten beleid aan het formuleren zijn, waaronder de gemeente Deurne. Als raadslid en planoloog ben ik bekend met de ontwikkelingen in de gemeente Deurne, vandaar dat ik deze gemeente gebruik om in te gaan op de oorzaken en mogelijke impact. Deurne staat hierin echter niet alleen.

Deurne is een middelgrote gemeente met veel agrarische bedrijvigheid. In 2007 waren er 21 VAB’s. De gemeente schat in dat er op dit moment circa 120 VAB-locaties zijn en dat het aantal stijgt naar zo’n 220 in 2020. Dit is circa 40 procent (!) van alle agrarische bouwblokken in de gemeente. Belangrijke oorzaken zijn de vergrijzing (CBS, 2013) en de doorgroeiende andere agrarische bedrijven die wel de rechten maar niet de gebouwen c.q. locatie overnemen. Verloedering ligt op de loer, terwijl dit buitengebied voor het landelijke Deurne economisch juist zo belangrijk is. Naast de agrarische sector is de afgelopen jaren een groei te zien in de toeristische sector, met nationaal park De Groote Peel als grootste trekker. Hier ligt dus een risico dat Deurne maar ook vergelijkbare landelijke gemeenten treft. Het is dus meer dan een lokaal probleem.

Restrictief beleid
De mogelijkheden om deze VAB’s een andere invulling te geven zijn tot op heden in Deurne beperkt tot de stalling van caravans en kleinschalige bedrijvigheid die weinig overlast vormen voor de omgeving. De gemeente is op zoek naar kansen en kaders om de economische potentie te benutten en een aantrekkelijk platteland te versterken. Dit is echter geen eenvoudige opgave. Het zomaar verruimen van de bestemmingsplanmogelijkheden heeft gevolgen voor andere locaties waar al leegstand is zoals in 12 hectare aan leegstaande panden op bedrijventerreinen (gemeente Deurne, 2011) en 9.600 m² leegstaand winkelvloeroppervlak detailhandel in de kern Deurne (BRO, 2013).

Waarom overwegen we niet om aan de voorkant met elkaar af te spreken dat de stal na het verliezen van z’n functie weer moeten worden afgebroken?

Bij de start van de herziening van het bestemmingsplan buitengebied in 2011 is dan ook gepleit voor een goede afweging met oog voor nuances bij het herdefiniëren van het VAB-beleid. In september bespreekt de raadscommissie in Deurne de discussienota voor het VAB-beleid. De eerste belangrijke keuze die in de nota wordt gemaakt houdt in dat nieuwe economische activiteiten niet belemmerend mogen zijn voor de bestaande (agrarische) activiteiten. Een tweede belangrijke keuze komt voort uit het feit dat het aantal VAB’s te groot is om allemaal te voorzien in een nieuwe functie. Door een nieuwe ontwikkeling te koppelen aan de sloop, eventueel op een andere locatie, draagt de economische activiteit ook bij aan het verbeteren van de kwaliteit van ons buitengebied. Een derde keuze is dat met de mogelijkheden in VAB’s niet andere vastgoedmarkten in extra problemen komen. Het mag dus niet leiden tot de uitholling van kwaliteit van onze dorpen en geen nieuwe concurrent worden van de vele leegstand die we al kennen op bedrijventerreinen en in winkelcentra. Tenslotte moet het landschappelijk passen in de omgeving.

Handschoen
Om niet steeds opnieuw in dezelfde problematiek van verouderde leegstaande stallen te geraken zou het goed zijn om aan de voorkant, dus bij de bouw van stallen al met elkaar af te spreken wat er gebeurt als de functie overbodig wordt. Zo wordt een stal gebouwd voor een periode van zo’n 20 jaar. Over zo’n periode moet de lening bij de bank worden afgelost en na die tijd blijkt de stal ook economisch verouderd te zijn. Waarom overwegen we niet om aan de voorkant met elkaar af te spreken dat de stal na het verliezen van z’n functie weer moeten worden afgebroken? En dat de stal wordt gebouwd van materialen die herbruikbaar zijn? Een andere mogelijkheid is dat we mogen bouwen, mits er elders wordt gesloopt. Daar zien we nu de eerste voorbeelden van in Limburg bij woningen. De komende periode wordt duidelijk hoe dit verder invulling gaat krijgen in de gemeente Deurne.

Als dit in een gemiddelde landelijke gemeente als Deurne al zoveel impact heeft, wat betekent dit dan voor de hele Brainportregio of voor heel Nederland? Vanuit mijn positie als raadslid en planoloog heb ik hier nu geen zicht op. Is het niet tijd voor een grondige (wetenschappelijke) analyse? Voor wie kan dit een schone taak zijn? Is het lectoraat Brainport (Brainport Development, 2013) een goede optie in het geval van Deurne? Of is het verstandiger om deze ontwikkelingen op een landelijk niveau te bekijken? Wie pakt deze handschoen (samen met mij) op? Vervolgens kunnen overheden invulling geven aan de onzichtbare leegstand die op ons afkomt. Deurne wacht hier overigens niet op en bereidt zich voor op een volgende herziening van het bestemmingsplan buitengebied waarin het nieuwe VAB-beleid vorm moet krijgen. VAB’s vormen in Deurne geen blinde vlek.

 

Bronnen:
– Brainport Development (2013). Lectorale rede door C-J. Pen, Een slimme vastgoed agenda voor Brainport Regio Eindhoven. Vindplaats 20 juli 2013 op www.brainportdevelopment.nl.
– BRO (2013). DPO supermarkten Deurne. Vindplaats 20 juli 2013 op www.deurne.nl.
– CBS (2013). 14 duizend boerderijen gerund door 65-plusser. Vindplaats 20 juli 2013 op www.cbs.nl.
– Gemeente Deurne (2011). Voorstel aan de gemeenteraad, Uitgiftebeleid bedrijventerreinen. Vindplaats 20 juli 2013 op www.deurne.nl.
– Platform31 (2012). Gebrek aan regie in groeiende leegstand winkels. Vindplaats 20 juli 2013 op www.nicis.platform31.nl.
– Rijksoverheid (2010). Actieprogramma Aanpak Leegstaande Kantoren. Vindplaats 20 juli 2013 op www.rijksoverheid.nl.
– Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen/ Taskforce Noordanus (2008.) Kansen voor kwaliteit. Vindplaats 20 juli 2013 op www.bedrijventerrein.biz.

Foto:
– Vrijkomende agrarische bebouwing in Deurne (foto: Marinus Biemans)

Marinus Biemans

Strategisch adviseur BrabantWonen / Raadslid

Marinus Biemans (1980) is planoloog (Radboud Universiteit Nijmegen). Sinds begin 2013 is hij strategisch beleidsadviseur vastgoedsturing en duurzaamheid bij BrabantWonen en voorheen medior adviseur bij onderzoeks- en adviesbureau StecGroep. Vanaf 2010 zit hij raadslid als in de gemeenteraad van Deurne voor de lokale partij DOE! waarvoor hij onder meer woordvoerder is voor de onderwerpen ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, bedrijventerreinen, economie en omgeving.

  • Jeroen van Mechelen

    Wij -Studio JVM- hebben in april 2009 uitgebreide, divers toe te passen strategie voor hergebruik van agrarisch vastgoed ontwikkeld en als informatie verstuurd aan 80 wethouders ruimtelijke ordening in Noord Holland en het Groene Hart… Welgeteld 0 reacties… Aan bestemmingsplannen peuteren doet geen enkele ambtenaar… Luiheid en angst voor stemverlies is troef bij iedere overheid en daarmee zelf de grootste rem op slim gebruik van ruimte. Tevens is zij ook de meest gretige partij m.b.t. (onzorgvuldig) beleid in verkoop van gemeentelijke grond… Ik kan er helaas niet veel beters van maken…al heb ik (zoals vele anderen) het wel geprobeerd…

    Mochten boeren, planologen of gemeenten geïnteresseerd raken in verstandig ruimtelijk beleid… Studio JVM heeft inmiddels een bouwsysteem dat 100% herbruikbaar is ontwikkeld… Just in Case © (zo heet het dus ook)

    • Andries Middag

      Reageer…@Jeroen van Mechelen: ik ben benieuwd naar jullie strategie. Kan ik deze digitaal vinden of kun je ‘m toesturen? In dat geval: amiddag@ltonoord.nl

  • Jeroen van Mechelen

    Wij -Studio JVM- hebben in april 2009 uitgebreide, divers toe te passen strategie voor hergebruik van agrarisch vastgoed ontwikkeld en als informatie verstuurd aan 80 wethouders ruimtelijke ordening in Noord Holland en het Groene Hart… Welgeteld 0 reacties… Aan bestemmingsplannen peuteren doet geen enkele ambtenaar… Luiheid en angst voor stemverlies is troef bij iedere overheid en daarmee zelf de grootste rem op slim gebruik van ruimte. Tevens is zij ook de meest gretige partij m.b.t. (onzorgvuldig) beleid in verkoop van gemeentelijke grond… Ik kan er helaas niet veel beters van maken…al heb ik (zoals vele anderen) het wel geprobeerd…

    Mochten boeren, planologen of gemeenten geïnteresseerd raken in verstandig ruimtelijk beleid… Studio JVM heeft inmiddels een bouwsysteem dat 100% herbruikbaar is ontwikkeld… Just in Case © (zo heet het dus ook)

    • Andries Middag

      Reageer…@Jeroen van Mechelen: ik ben benieuwd naar jullie strategie. Kan ik deze digitaal vinden of kun je ‘m toesturen? In dat geval: amiddag@ltonoord.nl

  • Erik van den Eijnden

    In de bronvermelding ontbreekt het ‘Convenant Aanpak Leegstand Kantoren’ welke in juni 2012 is ondertekend door verschillende partijen waaronder de Rijksoverheid. Zie ook: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/leegstand-kantoren
    Dit is de opvolger van het in de bronnen genoemde Actieprogramma Aanpak Leegstaande Kantoren (2010).

  • Gerard Hendrix

    Geheel mee eens. In het jaar van de Boerderij concentreren we op Herbestemming agrarisch erfgoed. Maar herbestemmen kan ook betekenen slopen. Zeker nu rood voor rood niet meer werkt, kunnen sloop-voor-nieuw en materiaalkeuzen en tijdelijkheid bruikbare instrumenten zijn. AEN wil de handschoen mee oppakken.

  • Gerard Hendrix

    Geheel mee eens. In het jaar van de Boerderij concentreren we op Herbestemming agrarisch erfgoed. Maar herbestemmen kan ook betekenen slopen. Zeker nu rood voor rood niet meer werkt, kunnen sloop-voor-nieuw en materiaalkeuzen en tijdelijkheid bruikbare instrumenten zijn. AEN wil de handschoen mee oppakken.

  • Jannemarie de Jonge, Wing

    In opdracht van de provincie Overijssel heeft Wing dit jaar onderzoek gedaan naar deze problematiek in Noord-oost Twente. Naar verwachting ondergaan daar de komende 20 jaar 900 van de 1200 agrarische erven een transformatie. In 10 jaar tijd zal ca 600.000 m2 aan agrarische opstallen leeg komen. We hebben denkrichtingen aangegeven waarvan een aantal in een vervolgstudie zullen worden uitgewerkt. O.a tijdelijkheid, regionale differentiatie, relatie met dorpen en steden komt aan de orde. Maar het is taaie materie, zeker in krimpgebieden.

  • Frank van Unen

    Met verbazing lees ik dat dit een blinde vlek zou zijn. Wij hebben toch al zeker 15 jaar Rood-voor-Rood en VAB-beleid? Gemeenten, boeren en andere ondernemers hebben een hoop geld gestoken in projecten om vrijkomende agrarische bebouwing te slopen of te herbestemmen.
    Eind jaren 1990 had iedereen de mond vol van stoppende boeren en verdampende erven…. Dat er nog steeds aandacht voor nodig is onderschrijf ik, maar een blinde vlek zoui k het niet willen noemen.

  • Tom de Koster

    In het stuk worden al goede oplossingen genoemd voor het oplossen van deze leegstandproblematiek. In de basis zijn deze ook toepasbaar voor de leegstaande kantoren, of detailhandel.
    De oorzaak is echter niet helemaal hetzelfde. Bij de detailhandel-, en kantorenmarkt doet de leegstand het meeste pijn bij de veroorzakers, de projectontwikkelaars. De vervuiler betaalt zeg maar…
    De schaalvergroting in de agrarische sector wordt echter grotendeels veroorzaakt door de tussenhandel, de supermarkten en de banken. Ik vrees er echter voor dat de rekening voor de leegstand daar niet zal komen te liggen.
    Het bestaande beleid houdt wel te vaak het probleem in stand, al lang afgeschreven bedrijfsgebouwen krijgen een nieuw leven, waardoor ze voor de eigenaar toch een economische waarde behouden. Sloop hangt nog te vaak aan de achterste mem, waardoor een herstructurering van het buitengebied niet van de grond komt.

  • Tom de Koster

    In het stuk worden al goede oplossingen genoemd voor het oplossen van deze leegstandproblematiek. In de basis zijn deze ook toepasbaar voor de leegstaande kantoren, of detailhandel.
    De oorzaak is echter niet helemaal hetzelfde. Bij de detailhandel-, en kantorenmarkt doet de leegstand het meeste pijn bij de veroorzakers, de projectontwikkelaars. De vervuiler betaalt zeg maar…
    De schaalvergroting in de agrarische sector wordt echter grotendeels veroorzaakt door de tussenhandel, de supermarkten en de banken. Ik vrees er echter voor dat de rekening voor de leegstand daar niet zal komen te liggen.
    Het bestaande beleid houdt wel te vaak het probleem in stand, al lang afgeschreven bedrijfsgebouwen krijgen een nieuw leven, waardoor ze voor de eigenaar toch een economische waarde behouden. Sloop hangt nog te vaak aan de achterste mem, waardoor een herstructurering van het buitengebied niet van de grond komt.

  • Edo Gies, Alterra WageningenUR

    Inderdaad een blinde vlek; wij zijn momenteel bezig met een studie waarin we de aard en omvang voor de komende 20 jaar landsdekkend in beeld brengen. De eerste cijfers liegen er niet om. Definitieve resultaat verwachten we eind september.
    Vraag is alleen of we het nu en in de toekomst als een probleem zien? Verloedering ligt op de loer, maar gaat het daadwerkelijk gebeuren? Is actief beleid nodig of lost het zich van zelf wel op?

  • Ruud Mees

    In 2008 schreef ik een aanvullend voorstel voor het nuttig hergebruik van VAB, zie http://www.vvdwoerden.nl/visievvd/buitengebied.
    Het voorstel haalde het niet, maar de gedachte moet de komende raadsperiode wel in het nieuwe bestemmingsplan verwerkt worden. Het staat haaks op het beleid van de provincie Utrecht, dat alleen maar gericht is op sloop. Het belang van het behoud van cultuurhistorische bijgebouwen zit daar niet tussen de oren, Een cultuurhistorisch belangwekkende boerderij zonder bijgebouwen is een verminkt erfgoed. Juist door het hergebruik van die bijgebouwen sla je drie vliegen in een klap; het ensemble blijfy in stand, de ontvolking van het buitengebied wordt tegengegaan en er hoeft minder in de dorpen te worden bijgebouwd.

  • Ruud Mees

    In 2008 schreef ik een aanvullend voorstel voor het nuttig hergebruik van VAB, zie http://www.vvdwoerden.nl/visievvd/buitengebied.
    Het voorstel haalde het niet, maar de gedachte moet de komende raadsperiode wel in het nieuwe bestemmingsplan verwerkt worden. Het staat haaks op het beleid van de provincie Utrecht, dat alleen maar gericht is op sloop. Het belang van het behoud van cultuurhistorische bijgebouwen zit daar niet tussen de oren, Een cultuurhistorisch belangwekkende boerderij zonder bijgebouwen is een verminkt erfgoed. Juist door het hergebruik van die bijgebouwen sla je drie vliegen in een klap; het ensemble blijfy in stand, de ontvolking van het buitengebied wordt tegengegaan en er hoeft minder in de dorpen te worden bijgebouwd.

  • Barend van der Veen

    Net als eerdere reacties al verwoorden: een blinde vlek zou
    ik het niet willen noemen. Het VAB is in vele gedaanten verschenen in
    provinciaal en gemeentelijk beleid. Dit om nieuwe economische dragers voor het
    buitengebied te kunnen faciliteren. Zo blijft het levendig op het platteland en
    wordt verrommeling voorkomen. Naast de zorg over de nieuwe functies (zoals uit
    het Blog blijkt) zou ik ook graag de zorg over de kwaliteit van de ruimte
    versus die nieuwe functies willen noemen.

    VAB-beleid valt vaak uiteen in een functioneel deel
    (toekennen van een nieuwe (niet agrarische) functie aan een vrijkomend
    agrarisch erf) en/of een ruimtelijke deel (sloop en (deels) herbouw van
    (bedrijfs)gebouwen). En toch heeft het niet altijd de uitwerking die we graag
    zouden willen zien: een “opgeruimd” landelijk gebied.

    Het probleem van verrommeling is tweeledig. In de eerste
    plaats zijn de functieloze agrarische
    erven vaak te klein gebleken voor dat agrarisch bedrijf (waardoor de erven
    letterlijk uit hun voegen zijn gebroken en waardevolle beplantingselementen
    plaats hebben gemaakt voor kuilvoeropslag, rommelzones en stalling van
    materieel). Bij het toekennen van een nieuwe functie wordt het oorspronkelijke
    erf vaak niet hersteld. In de tweede plaats zijn deze erven voor hun nieuwe
    functie vaak te groot. Te groot betekent in veel gevallen: niet goed
    onderhouden. Alleen dat wat functioneel en representatief is, wordt
    onderhouden; de rest verrommelt verder. Kortom: functie en ruimte zijn niet in
    verhouding met elkaar.

    In mijn ogen is er bij veel VAB-beleid te weinig koppeling
    tussen functionele mogelijkheden en ruimtelijke vereisten. Er zou meer aan beloningsplanologie gedaan moeten
    worden. Ben je bereid te investeren in ruimtelijke kwaliteit (door sloop van
    gebouwen, landschappelijke inpassing van het erf, of juist het qua omvang in
    overeenstemming brengen van de erfgrootte met de functie) dan krijg je
    functionele (en wellicht ook nieuwe ruimtelijke) mogelijkheden. Het ontbreken
    van die link tussen ruimtelijke kwaliteit en functie is in mijn ogen de blinde
    vlek in menig VAB-beleid. Voor wat, hoort wat!