Logo Ruimtevolk klein
artikelen

29 augustus 2013 • RUIMTEVOLK

Rijk bouwen, meer rendement

Overheids- en culturele gebouwen kunnen beter renderen wanneer er wordt geïnvesteerd in kwaliteit en er een breder waardebegrip wordt gehanteerd.

Overheids- en culturele gebouwen worden vooral sober en doelmatig gebouwd. Dat levert een snelle cyclus van sloop en nieuwbouw die weinig duurzaam is. Jan den Boer pleit voor rijk bouwen: focus op kwaliteit en een grote diversiteit aan waarden, wat uiteindelijk ook meer geld zal genereren.

Het gaat niet goed met nieuwe overheids- en culturele gebouwen in Nederland. Steeds vaker worden gebouwen van nog geen 20 of 30 jaar oud weer al gesloopt. Niet alleen anonieme gebouwen in de provincie. Het danstheater van onze wereldberoemde architect Rem Koolhaas in Den Haag uit 1988 staat nu weer al op de nominatie om gesloopt te worden. In Utrecht is alleen de grote zaal van muziekcentrum Vredenburg overeind gebleven in het nieuwbouwplan. En zo zijn er nog vele andere voorbeelden.

Voor de nieuwbouw geldt in het algemeen maar één adagium: sober en doelmatig. Dat lijkt een opmaat te zijn voor de steeds snellere cyclus van sloop en nieuwbouw, wat uiteindelijk weinig duurzaam is een steeds matiger kwaliteit oplevert. De simplistische voorzetgevels van het nieuwe muziekcentrum in Utrecht, een soort poffertjesplaat, lijken geen langer leven te gaan krijgen dan het danstheater van Rem Koolhaas.

Gevel van het nieuwe Vredenburg in Utrecht (foto: Jan den Boer)

Gevel van het nieuwe Vredenburg in Utrecht (foto: Jan den Boer)

Rijk bouwen
Kan het ook anders? Er zijn twee dogma’s in deze vorm van bouwen die je ook om zou kunnen draaien. Het eerste dogma is sober en doelmatig. Wat gebeurt er als je juist hoge kwaliteit gaat bouwen? Zou dit juist geen geld kunnen genereren? Het tweede dogma is het functionele moderne bouwen. Wat gebeurt er als we traditionele kwaliteit bouwen, vol ornamenten en versieringen?

Een voorbeeld van een wijk waar deze twee dogma’s opzij gezet zijn is de zelfbouwwijk Homeruskwartier in Almere. Gemeentelijk conceptontwikkelaar Jacqueline Tellinga beschrijft in het boekje Hoe bouwt de particulier opdrachtgever? dat ontwikkelaars zich veelal beperken tot bedragen tussen de € 150.000 en € 250.000 bij hun investeringen. Particulieren zijn in het Homeruskwartier bereid tussen de € 100.000 en € 700.000 te investeren in een eigen woning. Als je de ruimte geeft, is er in Nederland veel particulier geld beschikbaar.

Het is interessant om de waardecreatie van kwaliteit breder te bezien.

Waarom zijn deze particulieren bereid om dit te investeren? Dat heeft veel te maken met regelgeving. Het Homeruskwartier is Welstandsvrij, waardoor alle architectuurstijlen mogelijk zijn. Veel overheids- en culturele gebouwen worden door de sturing van stedenbouw, welstand en andere kwaliteitsgremia in Nederland veelal beperkt tot een functionele, moderne architectuurstijl (zie mijn uitgebreide onderzoek hiernaar op www.destadisvaniedereen.nl).

Traditioneel werden overheids- en culturele gebouwen juist in een monumentale stijl gebouwd, met veel ornamenten en versieringen. In de praktijk blijkt dat we nog steeds veel geld over hebben om deze gebouwen te behouden. Blijkbaar genereert deze kwaliteit dus nog steeds geld. Voor de meeste functionele moderne gebouwen geldt dit blijkbaar niet, die worden steeds sneller gesloopt. Dat deze traditionele kwaliteit ook in nieuwbouw van overheidsgebouwen gerealiseerd kan worden laat Sjoerd Soeters zien met zijn binnenstadsprojecten, bijvoorbeeld met het provinciehuis in Leeuwarden.

Maatschappij-werking
Kwaliteit kan dus geld genereren. Maar het is interessant om de waardecreatie van kwaliteit ook breder te bezien. Hier is nog een derde dogma aan te vechten: het denken over financiële waarde. Mensen zijn in onze maatschappij gewend geraakt aan stijgende vastgoedprijzen en stijgende salarissen. Veel mensen denken nog recht te hebben op de maximale waarde van hun huis of van hun salaris uit 2008. Dat zet de woningmarkt en de arbeidsmarkt op slot. Vanuit een nieuw denken, is werk naast geld ook een waarde. Ik wil best wat salaris inleveren als daardoor collega’s van mij aan het werk kunnen blijven. En ik heb geen probleem met een waardedaling van mijn woning als daardoor de woningmarkt weer open kan gaan en meer mensen een woning kunnen kopen. Want dat zijn ook belangrijke waarden waar ik aan bij wil dragen.

De nieuwe economie gaat over het definiëren van een veelheid van waarden, waarin werk en hobby, geld en diensten, discipline en liefde voor het vak en je omgeving steeds meer vloeiend in elkaar gaan overlopen. Ik noem dit maatschappij-werking in plaats van marktwerking. Het gaat niet alleen om wat je hebt maar ook om wat je doet en wat je deelt. Als je dit denken vanuit meerdere waarden vertaalt naar vastgoedontwikkeling, dan is het de uitdaging om veel partijen daarin te betrekken met verschillende belangen, die niet alleen financieel zijn. Dat gebeurt bijvoorbeeld in het Utrechtse Cartesiusgebied. Een oud bedrijfsterrein, waarin ruimte gecreëerd wordt voor cultuur en creatieve bedrijvigheid.

Een andere interessante factor in waardeontwikkeling is de factor tijd. Er is nu de neiging om vastgoed zo snel mogelijk te ontwikkelen. De Sagrada Familia in Barcelona is het bekendste en mooiste voorbeeld van waardecreatie die ontstaat door juist over langere tijd te bouwen. Als de basis staat, kan een gebouw functioneren. Vervolgens kun je gedurende langere tijd een monumentale schoonheid ontwikkelen, waarbij je veel partijen betrekt en ook veel particuliere financieringsbronnen kunt betrekken. En je kunt het gebouw op zich tijdens de bouw al weer openstellen als toeristisch object, wat ook financiën genereert.

De Sagrada Familia in Barcelona (foto: Jan den Boer)

De Sagrada Familia in Barcelona (foto: Jan den Boer)

Waardecreatie
Samenvattend stel ik voor om te stoppen met sobere, doelmatige en functionele nieuwbouw van overheids- en culturele gebouwen. Dit is weinig duurzaam en genereert weinig kwaliteit. Door kwaliteit primair te stellen in plaats van geld, kun je een veelheid van waarden creëren en ontstaan nieuwe mogelijkheden zoals we die vroeger ook kenden in onze historische steden. Belangrijke factoren zijn: meer tijd nemen; andere afschrijvingstermijnen; monumentale architectuur; deregulering zodat het voor meerdere partijen interessant wordt om te investeren; creëren van extra methoden die inkomsten kunnen genereren, zoals toeristisch bezoek tijdens de bouw; en uitdagende projectonderdelen voor creatieve nieuwkomers op de arbeidsmarkt die lage salarissen vragen, zoals het geval is in het Cartesiusgebied. Hierdoor ontstaat een waardecreatie die veel breder is dan alleen de financiële, maar het zal zeker ook geld opleveren, want kwaliteit genereert uiteindelijk veel meer geld dan soberheid.

Foto boven: Provinciehuis Leeuwarden, ontwerp van Sjoerd Soeters (foto: Jan den Boer)

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *