Logo Ruimtevolk klein

blogs

6 november 2013 • Sterre Hijlkema

Iedereen blij met klushuizen

Alle partijen op de woningmarkt profiteren van een kluswoning. Deze hergebruikmethode draagt bovendien bij aan de gewenste kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad.

Kleiburg, de laatste Bijlmerflat in Amsterdam Zuidoost, is van de sloop gered. Nadat de woningcorporatie Rochdale het gebouw in 2011 voor een symbolisch bedrag van 1 euro te koop zette, ontstond het idee voor een klushuizenproject met de naam DeFlat. Het consortium met onder andere KondorWessels ontwikkelde deze casco klushuizen. De woningen kunnen naar wens gekoppeld en ingericht worden. Uit onderzoek naar DeFlat is één ding duidelijk geworden: alle partijen op de woningmarkt profiteren van deze hergebruikmethode.

Voorkomen
Leegstand kost geld en ruimte. De beveiligings- en herstelkosten voor de eigenaren van leegstaande panden worden geschat op 1 miljoen per 1.000 vierkante meter per jaar. Vanwege  de  hoge kosten en het weinig duurzame karakter van sloop, is slopen vaak niet de oplossing. Ook kan bij sloop het behoud van cultureel erfgoed in het geding komen.

Maar behoud van leegstand door alles maar zo te laten is ook niet de oplossing. Er bestaat bij leegstand vaak een negatieve connotatie; buurtbewoners voelen zich er onveilig door,  en gebouwen en wijken krijgen te maken met vandalisme en criminaliteit. Het zogeheten “domino-effect” van leegstand, waarbij leegstand een negatief terugkoppelingseffect heeft op de buurtdegradatie, kan natuurlijk voorkomen worden door leegstand op te lossen.  De mogelijkheden van kluswonen bieden hierbij een oplossing.

DeFlat, foto: Ammer Reduron

DeFlat Amsterdam, foto: Ammer Reduron

Koper
Kluswonen is haalbaar binnen de financiële situatie op de markt, welke een vermindering van koopkracht en investeringsmogelijkheden teweeg heeft gebracht. Deze ontwikkeling heeft de vraag naar betaalbare woningen versterkt. Het kluswoonconcept biedt vanwege haar lagere financiële investeringsmogelijkheden een mogelijkheid om (lang) leegstaande gebouwen een nieuw leven te geven. Kluswoningen spreiden de financiële lasten over de vraag- en aanbodpartijen op de woningmark. Ontwikkelaars en de uiteindelijke kopers kunnen de financiële lasten vroegtijdig delen. Grote investeringen vanuit de aanbieders zijn hierdoor dus niet nodig.

Kluswonen sluit perfect aan bij de huidige woningmarkt, waarin een duidelijke verschuiving richting de koper of consument te zien is. Er is namelijk een groeiende wens tot een persoonlijk product waarneembaar. Aanbieders kunnen gehoor geven aan deze vraaggestuurde markt doordat in een kluswoning de consument inspraak heeft op het eindproduct. In een kluswoning kunnen de uiteindelijke bewoners in een vroeg stadium betrokken zijn in hun woonproduct. Zij kunnen de woning zelf afbouwen of ervoor kiezen de aanbieders de woning af te laten bouwen.

Deze vrijheid is zeer gewenst; kopers voelen een sterke behoefte om een flexibel product aan te kunnen schaffen. De kluswoning is dus ook voor de woningkopers de meest flexibele woonkeuze. Sterker nog, uit onderzoek blijkt dat juist door het kluswoonconcept mensen de woning meer “als echt iets van henzelf” ervaren dan een traditionele nieuwbouwwoning. Indirect biedt het kluswoonconcept dus een productverbetering die voor zowel aanbieders als kopers gewenst is. Tegelijkertijd wordt door de directe aansluiting van de woning op de behoefte (afbouw of zelf afklussen en alles daartussen) het investeringsrisico’s vanuit de aanbieders beperkt.

Betrokken bewoners
Voor het soepel en veilig laten verlopen van een klusproject dienen regels opgesteld te worden om klusoverlast, zoals afval of geluidsoverlast, te voorkomen. Wanneer deze regels opgevolgd worden en de klussers aan de gang zijn ontstaat er onderling intensief contact tussen de kopers. De klussers hebben elkaar echt nodig: ze lenen elkaars gereedschap en ondersteunen elkaar waar nodig. Door dit onderlinge contact wordt de kans op sociale binding met de buurt, flat of straat vergroot.

Ook door het vroegtijdig betrekken van kopers in een kluswoonproject ontstaat er intensief contact tussen de aanbieders en de kopers. Hierdoor ontstaat een vorm van risicoreductie voor beide partijen: de consumenten krijgen veel inzicht in de mogelijkheden binnen een project en er ontstaan geen onredelijke verwachtingen. Hiernaast kan de ontwikkelaar door het intensief contact met kopers veel leren van het perspectief van de koper. Hier kan snel op worden ingespeeld en volgende projecten kunnen zo beter aansluiten bij de wensen en behoeften van de woonconsument.

Een kluswoning sluit dus goed aan bij hedendaagse woonwensen en biedt kansen om de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en betrokken kopers aan te trekken. En het levert unieke resultaten op. Dat de woningen tot slot ook bijdragen aan meer diversiteit op de woningmarkt is de kers op de taart.

Foto boven: Open dag deFlat Amsterdam, foto: Ammer Reduron

Sterre Hijlkema

Stadsgeograaf

Sterre Hijlkema is een stadsgeograaf met een grote interesse in transitiegebieden en innovatieve, cocreatie oplossingen voor leegstand. Zoals tijdelijk gebruik, creatieve broedplaatsen en kluswoningen. Ze is op dit moment de onderzoekscoördinator voor het transitiegebied 'Eiland8', een creatieve broedplaats te Kanaleneiland.

http://sterrehijlkema.wordpress.com/
  • Errik Buursink

    Ah, de Flat. Het meest totale gentrificationproject ooit. Waarom schreeuwen sociaalgeografen moord en brand wanneer een blok vooroorlogse woningen onttrokken wordt aan de sociale huurvoorraad en lees ik hierover alleen lovende verhalen? Is de liefde van veel mensen voor het hoogmodernistische stadsconcept misschien groter dan die voor de sociaal-economisch gemengde stad?

    Het blijft natuurlijk wel een fascinerend experiment. Vrienden van me hebben vorige week gekocht in Kleiburg. Ben heel benieuwd hoe het wordt. Ik vrees voor een gigantische verticale gated community. Maar wie weet ontstaat er toch betekenisvolle interactie tussen het nieuwe Kleiburg en de Bijlmer.

  • Errik Buursink

    Ah, de Flat. Het meest totale gentrificationproject ooit. Waarom schreeuwen sociaalgeografen moord en brand wanneer een blok vooroorlogse woningen onttrokken wordt aan de sociale huurvoorraad en lees ik hierover alleen lovende verhalen? Is de liefde van veel mensen voor het hoogmodernistische stadsconcept misschien groter dan die voor de sociaal-economisch gemengde stad?

    Het blijft natuurlijk wel een fascinerend experiment. Vrienden van me hebben vorige week gekocht in Kleiburg. Ben heel benieuwd hoe het wordt. Ik vrees voor een gigantische verticale gated community. Maar wie weet ontstaat er toch betekenisvolle interactie tussen het nieuwe Kleiburg en de Bijlmer.