Logo Ruimtevolk klein
artikelen

14 november 2014 • RUIMTEVOLK

Stenen stapelen is zo gek nog niet

Woningcorporaties moeten de ogen openen voor de uitdagingen en kansen die in de kerntaak liggen, in plaats van vast blijven houden aan een brede taakopvatting.

Elf corporatiebestuurders schreven een manifest waarin ze pleiten voor ruimte voor de sociale rol van woningcorporaties. Ook Marc Calon, voorzitter van de Vereniging van Woningcorporaties Aedes stelt in een interview met Bouwstenen voor Sociaal: “Ik zou graag zien, dat wij de kans krijgen om ons tot maatschappelijke verbindingsmachine te ontwikkelen.” Maar is dat zo verstandig, nu gemeenten vanaf 1 januari vérgaande invloed krijgen op de corporaties in hun gemeente? Maken de voorstanders van ruime bevoegdheden voor corporaties het wethouders niet veel te gemakkelijk om sociale taken op de verhuurder af te wentelen? Zou het niet beter zijn om de rollen om te keren?

De inkt van het eindrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties is nog nauwelijks droog, of de kopstukken uit de sector vertonen al weer tekenen van breedheidswaan. ‘Laat ons meer doen dan onze kerntaak’, is de boodschap, ‘want dat hebben we altijd zo goed gedaan.’ We kunnen ons afvragen hoe dit in de buitenwereld gaat vallen. Voor velen zal het toch een beetje aanvoelen alsof de NS roept dat ze in de komende winter de files wil bestrijden.

Hoe sympathiek de inzet van corporaties in het verleden misschien ook was, het is de vraag of de prestaties voldoende constant waren om daar de komende jaren mee door te gaan. Ik zal daar straks een paar kanttekeningen bij plaatsen. Waar we in elk geval mee zouden moeten ophouden, is het wegzetten van degelijke verhuurbedrijven als ‘stenenstapelaars’. Maar nog veel belangrijker is dat we het verleden achter ons laten en kijken naar de nieuwe sociale opgaven in wijken en naar de veranderingen bij de belangrijkste partner van corporaties: de gemeente.

Rendement in wijken
Over het rendement van de inzet van corporaties in wijken zijn de meningen zeer verdeeld, langs verrassend heldere scheidslijnen. Er was forse kritiek uit wetenschappelijk onverdachte kringen (SCP, Vasco Lub, Platform31), maar die kritiek is steevast weggewapperd door de soms openlijk anti-wetenschappelijke kringen van corporatiebestuurders. Platform31 liet voor- en tegenstanders aan het woord in een interessante mattermap.

Waar voorstanders niet omheen kunnen, is dat de avonturen aan de rand van de kerntaken de achilleshiel van de sector vormden. De parlementaire enquête ging veel meer over boten en apen dan over de uitstekende kwaliteit van de gemiddelde doorzonwoning. En zelfs de successen van de één konden de doodsteek voor de ander worden. Dorpswethouders in het Westland en in Overijssel zetten corporaties onder druk om extreme onrendabele investeringen te doen in maatschappelijk vastgoed; de deelraad van Delfshaven stopte het subsidiëren van buurtbemiddeling omdat dit toch echt een taak voor corporaties was. ‘Als Breeman het kan in Arnhem, dan kunnen jullie het toch ook in Apeldoorn’, zou een wethouder hebben kunnen roepen als de Goede Woning geen Bruishuis wilde bouwen.

Piepers jassen
Misschien was het allemaal mooi voor zolang het duurde. Wie zal het zeggen. Wat wel bedenkelijk is, is dat er sinds die tijden van taakverbreding met openlijke minachting wordt gesproken over collega’s die gewoon doen waar corporaties voor zijn opgericht: het huisvesten van mensen met weinig geld of sociaal kapitaal. De standaard diskwalificatie werd ‘stenen stapelen’. Zoals een instellingskok, die dagelijks honderden monden moet voeden, zijn werk als ‘piepers jassen’ kan wegzetten deden corporaties of het ontwerpen, bouwen, verdelen, verhuren en beheren van woningen niets voorstelde. Wie ‘strategisch’ bezig wil zijn met ‘innovatie’ steekt zijn energie in de multifunctionele accommodatie, niet in de woonruimteverdeling (google maar eens op ‘strategisch huurbeleid’, dat bestaat nauwelijks).

Dat heeft ertoe geleid dat we een woningvoorraad hebben die nog grotendeels is afgestemd op de woonconsumptie uit de jaren 60: overwegend doorzonwoningen, bedacht voor gezinnen met één kostwinner en een huisvrouw, en portiek- en galerijflats voor jonge stellen of voor ouderen die binnenkort naar het bejaardenhuis mogen. Ook de software van de volkshuisvesting werd nauwelijks vernieuwd: woonruimteverdeling en aanpak van wachtlijsten is nauwelijks een thema. Ik durf de stelling wel aan, dat veel problemen in wijken meer verergerd zijn door de gevolgen van wachtlijsten (zoals noodkoop of huren van huisjesmelkers) dan dat ze zijn opgelost door een Cruijffcourt of een ‘achter de voordeur-gesprek’. Maar vreemd genoeg heeft ook de overheid nooit veel trek gehad om corporaties te prikkelen om betere stenenstapelaars te worden.

Voormalige huurwoningen in de Roermondse wijk Donderberg (foto: Con Zaat)

Voormalige huurwoningen in de Roermondse wijk Donderberg (foto: Con Zaat)

Nieuwe ronde, nieuwe kansen
Maar genoeg over het verleden. Er zijn verschillende interpretaties mogelijk van de successen die corporaties behaald hebben in de taakverbreding, en er bestaat maar weinig onderzoek naar de gevolgen van de verwaarlozing van de kerntaak. Laten we liever naar de nieuwe situatie kijken. De opstellers van het manifest en Marc Calon veronderstellen in hun visies een zekere continuïteit met het verleden: we deden iets belangrijks en dat moeten we blijven doen. Maar misschien zijn de verschillen tussen toen en nu wel veel groter dan de overeenkomsten.

In de eerste plaats hebben we te maken met behoorlijk andere opgaven en kansen. De belangrijkste verandering is nog maar weinig opgemerkt: huren wordt weer iets voor jonge mensen, zelfs als een woning in een mindere wijk staat. De flexibilisering van de arbeidsmarkt en de opkomst van de zzp’er maken het ook redelijk verdienende huishoudens onmogelijk om een woning te kopen. Sterker nog, er zijn goede redenen om sowieso erg voorzichtig te zijn om nu in te stappen in de koopmarkt. Het paniekverhaal dat versmalling van het werkterrein van corporaties zou leiden tot ghettovorming en ‘Parijse toestanden’ negeert de diversiteit van onze wijken en de bevolking die er woont en wonen zal. In de Vogelaarwijken wonen straks weer veel hogeropgeleiden.

Een grote verandering vormt ook de sluiting van verzorgingshuizen. Waar ouderen vroeger konden beweren dat ze ‘tot het eind zelfstandig’ wilden blijven omdat altijd nog een verhuizing naar een tehuis mogelijk was, zullen ouderen zich nu op tijd moeten gaan bezinnen op een woning die fijn is als alles nog gaat en geschikt als het niet meer helemaal zelfstandig lukt. Corporaties zouden van doorzonwoningen doorwoonwoningen kunnen maken, of doorzorgwoningen. Een denkrichting staat hier.

Er is heel veel voor te zeggen om het verguisde ‘stenen stapelen’ opnieuw uit te vinden. Wonen en opvoeden, wonen en zorg, wonen en werken, en voor wie strandt bij de hypotheker, gewoon huren: er is veel nieuw werk te verzetten voor organisaties die wonen als kerntaak hebben.

Het lijkt me uiterst onverstandig om de landelijke politiek voor te houden dat de kerntaak van corporaties zo eenvoudig is dat er wel tijd en geld over is om andere dingen te doen. Het is een merkwaardig appèl van corporaties: ‘please, mogen we meer doen dan onze kerntaak?’ Als dat wordt uitgelegd als ‘we willen meer mogen betalen aan leefbaarheid’ is de geloofwaardigheid in het geding; je kan niet de ene dag mopperen over een heffing op corporatievermogens en de dag daarna zeggen dat je daarnaast ook nog iets extra’s in de pot wilt stoppen.

Buurtfeest in Den Haag (foto: Marco Raaphorst, Flickr CC)

Buurtfeest in Den Haag (foto: Marco Raaphorst, Flickr CC)

De prestaties van gemeenten
Ook lokaal lijkt het mij uiterst onverstandig om nu als sector het signaal af te geven dat corporaties de aangewezen partij zijn om wijken leefbaar te houden, ouderen te verzorgen en kinderen te helpen leren. Gemeenten zullen juridische instrumenten krijgen om corporaties in een bepaalde richting te sturen: de prestatieafspraken veranderen van karakter. Daarbij zal soms hard en vuil onderhandeld worden. De opstellers van het manifest gaan ervan uit dat zij er in hun gemeente prima in zullen slagen om goede afspraken met hun lokale overheid te maken; maar zelfs als deze elf dat voor elkaar krijgen, is de kans groot dat veel andere corporaties door gemeenten voor het blok gezet worden om ernstig verliesgevende taken uit te voeren. Ze denken dat ze bij Blok pleiten om zelf meer ruimte te krijgen, maar feitelijk helpen ze alle Nederlandse wethouders aan de instrumenten om corporaties kort en arm te houden.

Misschien is het beter om de rollen helemaal om te keren. Want waar de kerntaak van corporaties in de wet ongewijzigd blijft (Artikel 70c gaat niet op de schop in Bloks Herziening van de woningwet, de zogenaamde Novelle), krijgen gemeenten er wel veel nieuwe taken bij. Ze worden verantwoordelijk voor het hele sociale domein en krijgen daar aanzienlijke bedragen voor. Corporaties hoeven niet te kiezen uit twee kwaden (leefbaarheid: doen of laten) maar kunnen voor een derde weg kiezen: laten doen. En wel door de gemeente en de partijen die met belastinggeld worden ingehuurd. Corporaties hebben met hun kennis van de huurder goud in handen om te toetsen of de decentralisaties goed verlopen. Ze kunnen de gevolgen van de nieuwe participatiewet, de wet langdurige zorg en de wet op de jeugdzorg voor hun – overwegend als kwetsbaar te kenschetsen – doelgroepen monitoren en daarover berichten aan de instanties die er verantwoordelijk voor zijn. Ze moeten daarna niet in de oude fout vallen om de reddende stopnaald in te zetten waar anderen steken laten vallen. Natuurlijk, als de gemeente de inhoud van de schatkist wil besteden om corporaties in te huren voor de dingen waar corporaties goed in zijn, dan kan dat; maar trek nooit de door huurders gevulde portemonnee om gaten te dichten in de begroting die eigenlijk door de belastingbetaler met de sterkste schouders gevuld zou moeten worden.

Huurders hebben in de komende jaren een huisbaas nodig die voor ze opkomt als wethouders snijden in de zorg, het leerlingenvervoer of de onderwijshuisvesting. Die niet meehuilt met de wolven op het stadhuis, maar weerstand biedt als anderen hun zaken niet goed voor elkaar hebben. Dan moeten corporaties wel echt goed zijn in hun kerntaak. Want alleen dan kan je je partners op de vingers tikken als die hun taken verwaarlozen.

Foto boven: Woningen boven BOX 71 in de Klipperstraat, Amsterdam Noord; BOX 71 is een project van De Kleurenstraat/Stichting Broedstraten, dat met creatieve samenwerking met kunstenaars woonachtig in dezelfde buurt een plek biedt aan buurtbewoners om hun verhaal kwijt te kunnen, nieuwe inspiratie op te doen en mee te werken aan een eigen identiteit in de wijk waar zij wonen. (foto: Stichting Broedstraten).

2 reacties op “Stenen stapelen is zo gek nog niet”

  1. Judith Lekkerkerker schreef:

    Op de LinkedIn-groep van Binnenlands Bestuur is een levendige discussie ontstaan n.a.v. deze blog, met bijdragen van onder andere oud-wethouder van Den Haag Marnix Norder: https://www.linkedin.com/groupItem?view=&gid=1975256&type=member&item=5939380390480347136&trk=groups_most_popular-0-b-ttl&goback=%2Egmp_1975256

  2. Han van Goeverden schreef:

    Ik ben het er mee eens dat de tijd van de corporatie als
    pinautomaat is voorbij is. Voor investeren in leefbaarheid zullen andere
    bronnen aangeboord moeten worden. Het gaat meer de kant op van crowdfunding. Het
    is de kunst partijen in te schakelen die het belangrijk genoeg vinden om te
    investeren in kwetsbare gebieden. Geen sinecure.

    Ook ben ik van mening dat de focus van corporaties moet
    liggen bij de kerntaak: het aanbieden van sobere, doelmatige huisvesting aan
    mensen met een smalle beurs. Je zou verwachten dat alle corporaties dat
    feilloos in de vingers hebben, maar dat is niet zo. Werken aan excellente
    dienstverlening op dat vlak is prioriteit nummer één.

    Echter, de kwaliteit van wonen gaat verder dan een goede
    betaalbare woning. Die wordt in hoge mate bepaald door de buurt en buren. En
    verhuurders zijn juridisch verplicht zich in te spannen voor het leveren van
    woongenot. Daarmee is de focus vanzelf breder dan alleen die huurwoning. Zakelijk
    hebben corporaties ook belang bij een gezonde, levensvatbare buurt, waar het
    prettig wonen is. Zodra een buurt onderuit dreigt te glijden gaat dat ten koste
    van de verhuurbaarheid en de waarde van het vastgoed. Daarmee is de kerntaak zeker
    niet gediend.

    Corporaties beschikken bij uitstek over kennis van de wijk,
    fysiek en sociaal. Evenals kennis van de woningmarkt. Ze weten welke mensen er in de wijk wonen en welke
    doelgroepen je moet aantrekken voor een gezonde mix. Ze weten voor wie het
    aanbod te kort schiet. Ze weten wat nodig is om de vitaliteit van de wijk en
    het draagvlak voor aanwezige voorzieningen te waarborgen. In het verleden konden
    ze daarin enigszins sturen door gerichte investeringen. Nu de
    investeringsruimte ontbreekt zullen ze dat moeten doen door strategische
    samenwerking. Ik denk dat zij op dit moment de beste partij zijn die hierin de
    regie kan voeren. Ik zie nog niet gebeuren dat gemeentes op korte termijn het
    stokje overnemen. Die krijgen nu genoeg op hun bordje.

    Eigenlijk is het niet zo belangrijk wie het doet. Als het
    maar gebeurt. Laten de corporaties voorlopig hun netwerk, kennis en ervaring
    gebruiken om te zorgen dat de wijken waarin ze opereren niet wegglijden. Niet
    door te investeren, maar door samen te werken en te faciliteren. Niet ten koste
    van hun kerntaak, maar juist ter versterking daarvan.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *