Logo Ruimtevolk klein
artikelen

21 januari 2016 • RUIMTEVOLK

Woningzoekenden zonder status

De lange wachtlijsten voor betaalbare huurwoningen in Nederland hebben weinig te maken met de toestroom van vluchtelingen op de woningmarkt. Steeds meer huishoudens zijn erop aangewezen.

In de herfst van 2015 gonsden de media van de berichten over de gevolgen van de vluchtelingenstroom voor de sociale woningmarkt. Voor Nederlanders zou het nog moeilijker worden om een betaalbare huurwoning te vinden. Burgemeesters trokken aan de bel, de oppositie roerde zich en de PVV steeg in de peilingen. Maar waarom waren  de wachtlijsten nu ineens een probleem, terwijl ze daarvoor al 10 jaar genegeerd werden? En komt het wel door de vluchtelingen dat het tekort zo sterk oploopt? Klaas Mulder en Fokke de Jong doken in de schaarse cijfers over de wachtrijen voor huurwoningen. In deze longread hun opvallende conclusies. 

Al in januari 2015 kwam naar buiten dat de meeste gemeenten zich zorgen maakten over de huisvesting van statushouders. In oktober jongstleden stond het onderwerp op de agenda van de Tweede Kamer. Het is de moeite waard om deze link even te openen. Met name deze uitlating van de minister is bijzonder: “Bovendien zijn er geen wachtlijsten, omdat het aantal woningzoekenden niet wordt bijgehouden.”

Wachtlijsten

Op zich had Blok gelijk: er is geen landelijke monitor van wachtlijsten voor huurwoningen. Wie op de site van het CBS het zoekwoord woningmarkt intypt ziet dat er tientallen onderzoeksprogramma’s lopen, maar niet naar de wachttijden voor sociale huurwoningen. Zoek op dezelfde site naar wachtlijsten, dan blijkt er wel informatie te zijn over wachtlijsten in de zorg en in de sociale zekerheid. Ook in het door Bloks ambtenaren geschreven rapport De staat van de woningmarkt 2014 is niets te vinden over wachttijden en slaagkansen.

In het lijvige eindrapport van de parlementaire enquête naar de woningcorporaties komt het woord ‘wachtlijst’ nergens voor. Sterker nog, het rapport opent met een stevig compliment naar de sector: “Op basis van haar onderzoek – en in het bijzonder de verschillende werkbezoeken – stelt de commissie vast dat woningcorporaties in veel gevallen met grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun maatschappelijke opdracht uitvoeren.”  Daar is wel iets op af te dingen. In 2006, het jaar van de Maserati-affaire, bedraagt de minimale wachttijd voor een huurwoning in Amsterdam 13,5 jaar. In het jaar waarin Woonbron de SS Rotterdam aanschaft (2005), kwamen op elke vrijkomende huurwoning 151 reacties van Rotterdamse woningzoekenden binnen. De enquêtecommissie meet de incidenten breed uit maar zwijgt over de gebrekkige toegankelijkheid van de huursector.

Buiten beeld

Ook buiten de Randstad is de kans om snel een woning te vinden klein. Zo is de gemiddelde slaagkans om binnen een jaar in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen een woning te vinden 9 procent. Je moet er even naar zoeken, maar er zijn wel degelijk cijfers over de tijd die woningzoekenden moeten wachten op hun eerste huurwoning. Waar geen cijfers over zijn, is wat die ‘nog-niet-huurders’ doen als ze zijn afgewezen. Wij krijgen de indruk dat in de sector – en in de politiek – het gevoel bestaat dat mensen die vier tot dertien jaar kunnen wachten blijkbaar niet zo’n urgent probleem hebben. En dat klopt ook wel. Mensen die echt haast hebben schrijven zich vaak niet eens meer in maar zoeken andere oplossingen: bij pa en ma blijven wonen, een caravan huren of – als je daarvoor genoeg verdient – huren van een particuliere verhuurder.

Scheefhuurder blijft huurder

Een veelgehoord argument is dat de voorraad sociale huurwoningen wel degelijk toereikend is voor de doelgroep die daar recht op heeft (inkomen tot ongeveer € 35.000,-) maar dat veel woningen door huurders met een hoger inkomen worden bewoond: de zogeheten scheefwoners. Een inkomensafhankelijke huurverhoging zou moeten bevorderen dat deze groep door gaat stromen naar de koopsector.

Op de rekenmachine van Blok klopt de redenering, maar in de praktijk niet. Want waar moeten ze naartoe? Voor velen is er simpelweg geen alternatief op de koopmarkt. Met een inkomen van vlak boven de inkomensgrens voor de sociale huur zijn er maar weinig woningen betaalbaar. (Het budget is maximaal € 150.000,- inclusief kosten koper). Belangrijker is dat veel huurders geen hypotheek zullen krijgen. Meer dan een derde van de werknemers met een middelbaar opleidingsniveau (en een middeninkomen) heeft geen vast arbeidscontract en is daardoor kansloos bij de bank.

Door de uitstroomfantasie wordt de noodzakelijke omvang van de sociale voorraad steevast te laag ingeschat. In dat klimaat konden corporaties en gemeenten overeenkomen dat een flink deel van de vrijkomende huurwoningen mocht worden verkocht. Daarmee konden corporaties dan ook meteen de verhuurdersheffing betalen.

Double bubble

Tot december 2014 (de verschijningsdatum van bovengenoemde rapporten) hadden de honderdduizenden Nederlanders die een betaalbare huurwoning zochten geen enkele status. Noch in de politiek, noch in de media. Pas met de nieuwste vluchtelingenstroom veranderde dat.

Anders dan de ‘statusloze’ woningzoekende die overal in Nederland  vergeefs wacht op een betaalbaar huurhuis, is de ‘statushouder’ in de AZC’s maar al te zichtbaar. Er ontstond een ‘double bubble’ : er is in de opvang geen plaats voor nieuwe vluchtelingen zolang de oude niet kunnen worden uitgeplaatst. Daarom moeten gemeenten aan de bevolking uitleggen dat er vluchtelingen moesten worden opgevangen terwijl het eigen volk geen huis vindt.

De ‘burst of the bubble’ kwam op een moment dat de wachttijden toch al fors toenamen. De oorzaak daarvoor ligt deels aan de aanbodkant (krimp van de betaalbare voorraad door sloop en verkoop). Maar misschien moeten we juist eens naar de vraagkant kijken. In oktober 2014 meldde het Kadaster dat het aantal starters in de koopmarkt sterk is gedaald: in 2005 werden 120.000 woningen per jaar verkocht aan starters, nu mogen we blij zijn met ongeveer de helft.

Dat betekent niet dat de ‘nog-niet-kopers’ ineens niet meer hoeven te wonen. Als ze al huurden, blijven ze dat doen en maken ze geen ruimte voor anderen. Als ze nog thuis woonden of studeerden wordt de eerste eigen woning een huurwoning. Bij een gelijkblijvend aantal jonge huishoudens stijgt de druk op de huurmarkt hierdoor met 60.000 huishoudens. Dat jongere leeftijdscohorten meer afhankelijk van de huurmarkt zijn blijkt ook al uit de huidige woonsituatie. Woont gemiddeld ongeveer 60 procent van de Nederlanders in een koopwoning, in de leeftijdsgroep tot 35 jaar is dit slechts 46 procent. Meer dan de helft huurt dus, en dat percentage stijgt.

4531762724_d8a0b43ce3_z

Op sommige plaatsen in Nederland moeten containerwoningen de druk op de sociale huurmarkt opvangen. (Foto: Corporatie NL CC-BY 2.0)

Meer flexwerkers

De oorzaak van deze toegenomen druk op de huurmarkt wordt door de kooplobby gezocht in de strengere hypotheekregels. Belangrijker echter is de flexibilisering van de arbeidsmarkt die in zich Nederland in veel sterkere mate dan omringende landen doorzet. Had in 2004 72 procent van de werknemers nog een vaste baan, in 2015 is dit gedaald tot 61 procent. De rest heeft een flexibel contract (tijdelijk, uitzend, oproep) of is zelfstandige zonder personeel, zo meldt het Sociaal Cultureel Planbureau in de De sociale staat van Nederland 2015.

Van de starters die werk kunnen vinden heeft  nog maar in 17 procent uitzicht op een vast contract. Flexwerkers in heel courante beroepen kunnen nog wel een hypotheek krijgen, maar freelance tekstschrijvers zitten minder geramd. Met de vorige crisis in het achterhoofd is er wat voor te zeggen om geen hypotheken te verstrekken aan mensen met een onzekere toekomst. En zelfs al zou de bank het risico willen lopen, is het de vraag of huishoudens het zelf moeten willen. Wil je een schuld aangaan voor dertig jaar, als je een contract hebt voor drie? En zelfs als je zelf wel kan kopen, moet je straks van je huis af in een arbeidsmarkt die wel eens zeer ontspannen zou kunnen zijn. Je kunt je dan aardig verslikken in je appeltje voor de dorst.

Vergrijzing

Tot zover de starters. Er zijn ook ontwikkelingen ‘aan het eind’ van de wooncarrière. Ouderen blijven steeds langer in hun huidige woning. De vroegere uitstroom uit huurwoningen naar verzorgingshuizen is niet meer. Bovendien is de vraag wat de oudere eigenaar-bewoners gaan doen. De teneur is nu nog, dat ze het liefst in hun koopwoning blijven wonen. Maar is dat vol te houden als ze zorg nodig hebben die niet door de overheid wordt betaald? De stap van koop naar huur werd lang als een stap terug gezien, maar het is niet ondenkbaar dat een volgende generatie zijn zorg alleen kan betalen als de spaarpot van de eigen woning is stukgeslagen.  Huren is dan zo gek nog niet. Als je iets kan vinden…

10 procent?

Laten we de balans maar eens proberen op te maken. De vraag naar huurwoningen stijgt de komende jaren enorm. Door demografische ontwikkelingen stijgt het aantal huishoudens sterker dan het aantal woningen. Veranderingen in de arbeidsmarkt leiden tot een afname van de hypotheekmogelijkheden: fors meer huishoudens hebben (regelmatig) geen werk, het aantal zzp-ers stijgt sterk en van de werknemers heeft een groot deel geen vast contract. En dan zijn er de veranderingen in het zorgbeleid waardoor ouderen zelfstandig moeten wonen en een flink deel van hun eigen zorg moeten inkopen.

Misschien moeten we zo langzamerhand maar eens durven nadenken over de vraag of een landelijke woningvoorraad die voor ongeveer 60 procent uit koop bestaat nog wel van deze tijd is. Nog even los van de vraag wie die woningen moeten verhuren: corporaties, marktpartijen, coöperatieven of – zoals in België veel voorkomt – particuliere huishoudens die twee of drie panden bezitten.

We kunnen de groei van de behoefte aan huurwoningen ten opzichte van een jaar of vijf geleden veilig schatten op zo’n 100.000 huishoudens. Een deel daarvan huurt al, maar zou in vroeger tijden zijn doorgestroomd naar de koop. De anderen zoeken voor het eerst een plekje op de huurmarkt. Het aandeel van de erkende vluchtelingen (de taakstelling statushouders 2015) is hoogstens 10 procent, maar ze vormen de best zichtbare groep voor de politiek, de media en de bezorgde burger. Misschien wordt het tijd om al die anderen ook eens de status te geven die ze verdienen: mensen waarvoor huren de enige optie is.

Foto boven: Sociale huurwoningen in Beverwijk. (Corporatie NL/ Flickr/ CC-BY 2.0)

4 reacties op “Woningzoekenden zonder status”

  1. Menze Wouda schreef:

    Goed stuk en dit is wat ik al tien jaar roep, vanuit de tijd dat ik zelf nog scheefhuurder was in Groningen. En wat doet de woningbouwcorporatie, drie jaar nadat ik er ben vertrokken? De hut verkopen! Ondertussen worden er nauwelijks nieuwe huurwoningen gebouwd, alleen maar als vervanging van gesloopte en dan ook nog verdund, want er m2-behoefte is uiteraard in de afgelopen 60, 70 jaar nogal toegenomen. De kern van deze problematiek zit trouwens niet alleen bij de woco’s, maar ook bij de gemeenten, want die rekenen zich weer een beetje rijk nu de koopwoningmarkt weer wat aantrekt, dus die kijken wel uit om gronduitgifte voor (sociale) huurwoningen te doen als je er de volle mep van hoogsegment-koopwoninggrond voor kunt krijgen. Maar in de Rijksstructuurvisie staat niets over segementen huurwoningen die gemeenten opgelegd krijgen; het rijk legt namelijk niks meer op, maar gooit alleen richtlijnen en halve wetjes over de schutting.

  2. Markyrdam schreef:

    Een forse oversimplificering van zaken in dit stuk! Het veronderstelt dat al diegenen die reageren op een sociale huurwoning ook daadwerkelijk woningzoekend zijn. Dat is absoluut niet het geval, het ligt veel genuanceerder. De ‘wachtlijsten’ die geen wachtlijst zijn, worden veelal bevolkt door huurders die prima wonen, maar regelmatig reageren op een andere woning omdat die leuker of nieuwer is, of in een leukere wijk staat. Twintig jaar ingeschreven staan betekent geenszins twintig jaar wachten.
    De grootste fout die Nederland nu kan maken is bijbouwen van woningen in een segment waar de vraag niet zit. Middensegment bouwen heeft wel zin. En uiteindelijk zullen we gewoon naar het Belgische systeem moeten: als je inkomen boven de grens voor sociale huur komt, moet je uit j sociale woning en voor jezelf zorgen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is een veel te slap middel.
    Daarvoor is overigens cruciaal dat gemeenten stoppen met grondexploitaties zoals ze nu doen: gericht op de hoogste opbrengst. Want dan bouwen ze alleen koopwoningen en nog steeds geen middensegment huur.

  3. Sietse la Roi schreef:

    Ben het met Menze eens: goed stuk. De nuancering van Markyrdam is op zijn plaats maar verandert niets aan de essentie. Misschien is het zinvol om het artikel ook geschikt te maken voor een opinie stuk in een van de dagbladen. Daarmee bereik je een groter publiek en probeer het voor het voetlicht te brengen van 2e kamerleden.

  4. Daniel Hake schreef:

    Heren, een geweldig stuk, vooral de politieke vraag ‘waarom waren de wachtlijsten nu ineens een probleem, terwijl ze daarvoor al 10 jaar genegeerd werden?’

    Cijfers zijn zo belangrijk om een politiek punt te maken. De woningnood onder studenten werd eerst ook niet bijgehouden. In Groningen was alleen het aantal wachtenden van de officiële studentenhuisvester bekend. Veel studenten schreven zich daar niet eens in omdat ze daar niet op konden wachten en vonden zelf een kamer bij een huisjesmelker. Toen begonnen we bij de studentenbond zelf maar met een jaarlijkse enquête. Naar kwantiteit èn kwaliteit van de huisvesting. Daarmee kwam pas aan het licht hoe de situatie was en moest de politiek, na de nodige media aandacht, iets doen. Misschien is het tijd voor een huisvestingsenquête voor alle inwoners van Nederland? Of eerst maar in één regio beginnen.

    Er komt nog iets bij: de toenemende schuldenlast van de jongere generaties. Het begint al op school met achterstanden op de telefoonrekening, en wie studeert moet zich helemaal diep in de schulden steken. Sommige mensen van mijn leeftijd (eind 30) moeten al honderen euro’s per maand betalen aan DUO. Dankzij het ‘sociaal’ leenstelsel begint straks iedereen met een diploma zijn wooncarrière met honderden euro’s per maand die hij niet aan huisvesting kan uitgeven. Heb je al een goed betalende vaste baan gevonden, dan hoor je op papier niet meer tot de huisvestingsdoelgroep – de honderden euro’s die je per maand terugbetaalt tellen immers niet mee voor je verzamelinkomen – maar kan je ook geen hypotheek krijgen vanwege de bestaande schuld. Tel bij die 100.000 huishoudens dus nog maar een paar tienduizenden op.

    De oplossing? Het aantal betaalbare huurwoningen moet inderdaad enorm groeien. En aangezien het probleem zo urgent is, is een opgave vanuit het Rijk, net als bij de statushouders, op zijn plek. Elke regio een x1000 aantal betaalbare woningen, spreek als gemeenten onderling maar af wie hoeveel woningen realiseert. Met subsidie voor wie levert, en een boete voor wie niet slaagt. Het hoeft niet allemaal nieuwbouw te zijn, transformatie van bestaande panden – inclusief omzetten van koop naar huur – kan ook. De statushoudersopgave lost zo op in een grotere aanpak van de woningnood, en wordt zo een stuk minder vergiftigend voor de samenleving.

    Zet dat maar in de krant, zoals Sietse la Roi voorstelt.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *